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不動産投資の基礎知識

【保存版】リスクを抑える不動産投資の進め方パート1

不動産投資の進め方

不動産投資の進め方については、書籍や雑誌、ネット上の不動産サイトやブログなどでも数多く情報公開されています。それらの中から、自分がどの情報を選択し、採用するかは個人の自由です。

不動産の世界では、「いい情報」という資産を入手した人が儲かっていきます。また、いい情報を入手し、不動産投資のリテラシーを高めることで”カモ”にならずにも済みます。「情報収集」とは、「勉強をする」ということです。今回は、保存版と題して、新築物件、中古物件(築戸)、中古アパート、中古マンションなど、収益物件投資の進め方を説明します。できるだけたくさんの情報をお伝えするので、全5回に渡ります。

投資物件を購入する手前の段階から、物件の購入、そして物件の引き渡しから運営までを9つのシーンに分けました。さらに、私の不動産投資の経験も交えて、それぞれのシーンにおいての注意点を加えておきました。
不動産投資を始める前の人はぜひ参考資料に。すでに始めている人は、チェック項目としてご一読ください。

投資の世界では、感情だけで動くひとは”カモ”と呼ばれます。日本という国の経済的なリスクが顕在化したときに、感情でしか考えられないひとたちが真っ先に犠牲になっていくでしょう。私はこれを、ある意味、仕方のないことだと考えています。日本人のすべてが正しいフィナンシャルリテラシーを持つようになる、などという荒唐無稽な理想を掲げても意味がありません。私は、自分がこの国の救世主になれると思うほど楽天家ではありません。ただ、ひとりのドン・キホーテでありたいと願うだけです。「日本の国家破産に備える資産防衛マニュアル」橘 玲著(ダイヤモンド社) あとがきより引用

<不動産投資の順序>

シーン1.投資スタートの自己資金と手に入れるキャッシュ(ゴール)金額を決める
シーン2.投資スタイルを決める
シーン3.投資対象物件を探す=物件情報を集める
シーン4.投資対象物件を絞り込む
シーン5.投資物件の購入決定と申し込み(買付証明書を提出する)
シーン6.条件交渉
シーン7.売買契約
シーン8.物件の引き渡し
シーン9.運営

それぞれについて詳しく解説します。

シーン1.投資スタートの自己資金と手に入れるキャッシュ(ゴール)金額を決める

いくらから始めて、最後にいくら儲けよう! と目標を立てます。細かく、まずは以下のことを決めましょう。

①投資する自己資金額
②投資期間
③最終手取り(ゴール)収入額
④キャッシュフローの発生時期

不動産投資のはじめ
上記4点について、すべて具体的な「数字」で表します。「将来」、「たくさん」、「後で」などというキーワードをすべて具体的「数字」に変換してください。「将来」はいつか? 「たくさん」とはいくらか? といったことです。

まずは、①投資する自己資金額をいくらまで出すかを決め、次に、③最終手取り(ゴール)収入額を目標立てます。この2点が明確になったら、同時に②投資期間を設定します。②の投資期間を設定してから③の収入金額を決めるという順番は、不動産投資に慣れてきてからで構わないと思います。

上記の4点を先に決めないで不動産投資をスタートすると、後になっていろんなことに振り回され、うまい具合に不動産投資を進められなくなります。

そこで、とくに不動産投資初心者が優先してしまいがちな間違いパターンをあげてみます。

<優先してはいけないこと>

・ローンを引っ張る金融機関を探す
・利回りがいい物件を探そうとする
・とにかくなんでもいいから不動産投資をする

不動産業者から見ると、上記のパターンで行動する人は、いわゆる「カモ」です。以前にも書きましたが、「情報不足」なことが多すぎるのです。

子供に「将来なにになりたい?」と聞いて、「社長になりたい!」と言っているのと同じくらいに情報不足です。罠にはめられてしまいます。

不動産投資で失敗しないために

不動産投資で失敗するパターンはいろいろあるのですが、とくに不動産投資初心者が気をつけておくことを以下に書いておきます。

チラシに心を動かされない

不動産広告(チラシ)を見てください。

不動産チラシ
住宅購入者向けのある町の新築住宅の販売チラシです。道端でもらいました。見飽きるほどになりましたが、「未公開」というキーワードはよく目にしますね。

このほかにも投資用マンションの物件になると、「自己資金なしでも買えます」「利回り◯%以上!」「不動産オーナーになりましょう!」などというキャッチコピーがあります。

これらに扇動されてはいけません。不動産投資で失敗する人は、自分のリスク許容範囲を超えた投資をしています。「ローンがついた」「利回りがよさそうだ」「とりあえず物件を」ということのないようにしてください。

感情だけで動くと”カモ”にされてしまいます。

数字に対して強くなる

不動産数字
投資には冷静な判断が必要ですが、とくに不動産という高額なものの場合には、いかに冷静でいれるかが成功の鍵です。

数字に強くなれば冷静で居られます。様々な形で表示されている数字や、ふだん見慣れない0(ゼロ)の数の多さに惑わされ、緻密な判断をしなくなる人もこのシーンでよく見受けられます。(「めんどくさい」と言ってしまう人です)

また、不動産営業マンもそれらの弱点を突いて、物件を売り込んでくる場合も往々にしてあります。

これらの単純な作業を乗り越えることで、「いくら投資して、いくら儲けたいか」が明確になります。不動産投資が具体的なものになります。

不動産投資のリスクとリターン

「いくら投資して、いくら儲けたいか」が明確になると、不動産投資はより具体的なものになります。

そこで、もう一度、投資というのはリスクとリターンが比例する関係にあるということを思い出してください。基本的なことなのに、つい忘れてしまう事です。

・投資金額が少なく大きなリターンを求めるとき → リスクが大きくなる
・投資金額を大きく少ないリターンで満足させるとき → リスクは小さくなる

投資金額とリスク

投資期間を短くしたいときには、より大きな投資資金を投入するか、求めるリターンを少なくする必要があります。希望の期間内に求めるリターンを得るためには、どれくらいの規模で投資金額を設定していくのかをきちんと決めなければいけません。

このために必要な作業は、投資金額と入金キャッシュフローをエクセルシートなどに落として、シミュレーション表を作成することです。さらに、シミュレーションの基になる資料を不動産業界では「レントロール」と呼びますが、これをきちんと整えることが、まずはじめに大事なことです。

<レントロールを作ろう>
レントロール

シーン2.投資スタイルを決める

投資スタートする自己資金と、手に入れるキャッシュ(ゴール)金額が決まれば、具体的にどのような物件を購入できるかが自ずと決まってきます。さらに、以下の作業と条件によって、より詳細で具体的な物件が投資対象として絞られていきます。

そこで次にやることは以下のことです。

①ローンを組む金融機関を決めるために自分の属性を明確にする

・居住地 ・勤務先 ・勤続年数 ・貯蓄額 ・負債額 ・年齢 ・持ち家か否か ・既婚者か否か ・保証人の有無

以上の条件を1度紙に書き出しましょう。これらの条件によって、利用する金融機関がある程度絞られてきます。そして出来る限り複数行の金融機関で比較検討をしましょう。

②それぞれの金融機関が得意・不得意とする物件を分析する

金融機関のリストアップができたら、それぞれの金融機関の投資物件対する「向き」「不向き」を図ります。

・新築か中古が得意なのか ・区分所有か1棟が得意なのか ・木造かRCが得意なのか

などです。

①、②の作業・分析を先にやらずに、いろいろな物件検討ばかりをしてしまうのは逆に時間と労力の無駄になります。金融機関のローンに対する取り組み姿勢はさまざまであり、経済情勢などにより、それぞれの姿勢も変化するからです。銀行の支店単位でも戦略商品が違っていたりします。

そして、金融機関の姿勢の変化に対応するためには、融資に対して明るい不動産業者を探し出すことです。そこから情報を入手することです。

・投資物件融資に詳しい不動産業者を捕まえる

ここでも注意しなければいけないことは、不動産業者の口車に乗らないことです。不動産投資は最後まで自分の判断で行いましょう。

投資判断

また、別の手順(方法)もあります。物件を不動産会社経由で探した上で、複数の金融期間に具体的な融資の事前相談をしていくというやり方です。

・具体的な投資物件についての融資相談に行く

この方法のメリットとしては、前述の物件探しの手間や労力が省けます。ひいては金融機関の出方や、得意・不得意とする物件の種類、あるいは自分の不動産投資の限界値を判断できることにもつながります。

不動産業者は地元の金融機関と通じている場合が多く、銀行の融資担当者を紹介してくれる場合も多々あります。

投資物件の絞り込みについては、後のシーン4で詳しく解説していきます。

シーン3.投資対象物件を探す=物件情報を集める

投資物件さがし
投資主体である自分の投資金額の範囲(いくらまで出せるか)や、手を出せる物件、収支の目論見などがわかった(見極めた)ところで、いよいよ実際に投資する不動産物件を探す作業に入ります。

不動産投資のプロは、ここまでの作業を常日頃から行っています。よって、表にはなかなか見えづらい部分です。しかし、ここから先は、プロと素人が相見える世界にあなたも参入して行きます。

あなたが狙う物件に、必ずしも自分と同じ、もしくはそれ以下の投資能力を持った人たちが集まっているとはかぎりません。不動産の世界にも海千山千がたくさんいます。競争相手はたくさんいるのです。

一方、垣間見える(伝え聞く)他の買い手(競争相手)の情報や不確定なセールストークがあっても、それらに惑わされることの無いようにしてください。

反対に、もしも競争相手の情報が何も入ってこない、もしくは「他に誰も購入予定者はいない・・・」と聞いたとすれば、自分の情報収集量が足りないか、業者にカモにされようとしていると思ったほうがいいです。

ここで、以下のことをもう一度確認してみましょう。

投資の概要(スタイル)を再確認する

不動産投資スタイル
自己資金の投入額は同じでも、融資を付けることにより、投資全体の金額が違っている場合もあります。当然、投資対象の物件も違います。しかし、手取りの収入額は変わりません。

どのスタイルを目指して不動産投資を行なうのかを改めて考えましょう。

投資物件を探す方法は具体的に以下の2点です。

【投資物件を探す方法~その1】不動産業者間で閲覧できる物件情報流通システム「レインズ」から取得する

※レインズとは、Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)の略称。国土交通大臣指定の公益財団法人東日本不動産流通機構(東日本レインズ:レインズ – REINS TOWER http://www.reins.or.jp/info/)、公益社団法人中部不動産流通機構(中部レインズ http://www.chubu-reins.or.jp/)、公益社団法人近畿不動産流通機構(近畿レインズ http://www.kinkireins.or.jp/)、公益社団法人西日本不動産流通機構(西日本レインズ http://www.nishinihon-reins.or.jp/)の4つの財団、社団が運営しています。

収益物件を専門に取り扱うポータルサイトや、不動産会社が独自で公開しているホームページ上から物件情報を仕入れるのがオーソドックスな方法なのですが、それらに掲載されているほとんどの物件がこの「レインズ」に登録されている物件です。

つまり、公開されている物件は、不動産業者であれば誰もが見れる・誰もが知れる情報です。もっとあからさまに言えば、「おいしい物件」はこのレインズには登録されていません。

・「おいしい物件」は、レインズに登録されていない

「おいしい物件」とは、不動産業者から見て「すぐ売却できる」物件であり、「だれもが欲しがる」物件のことです。なぜ、そういうことになるのかについては、後に詳しく記事にしていきますので、ここではそういうことになっていると認識してください。

ただ、われわれ一般の投資家が物件情報を得るためには、やはりこのレインズに掲載されている情報を入手するのが1番です。そのためには、この情報にアクセスできる不動産業者から物件情報を得る他に方法はありません。

ただ、不動産業者ではない一般の人でも、このレインズのホームページから、対象地域の相場情報を入手することはできます。(東日本レインズ – REINS TOWERの以下のページから → http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

レインズ
レインズに登録されている物件情報は膨大な量です。この膨大な情報の中から自分の目的に合った投資物件を抽出するためには、以下の購入条件を不動産業者に指定しておくことが重要です。

この購入条件の指定があいまいだと、いわゆる不動産業者の思惑に嵌められたりもするので、できるかぎり具体的にしておくことが重要です。

不動産業者に対して明確にしておく購入条件

・どのエリアで購入を希望しているか
・どのくらいの価格帯か
・どういう条件の物件が出たらすぐ検討するか

それぞれについて具体的な数字に落とし込んで不動産業者に説明をしましょう。例えば、「◯◯町と◯◯町の2つのエリアです」とか「◯◯◯万円の価格であってもこの条件なら購入検討はしない」などと言ったことです。

不動産業者の営業マンは1人あたり常時100~300人の顧客を抱えているのが現状です。私の知る戸建て販売専門の不動産会社(東京都内)の営業マンは70名ほどの規模ですが、営業マン1人あたりの顧客数は常に300人以上という設定をしています。

どんなに優秀な営業マンであっても、この膨大な顧客のニーズをきちんと仕分けることはできません。自分にとって適正な物件情報が出てきた時に、その営業マンの頭の中で、あなたの顔が浮かぶ=あなたの提示条件を思い出させるようにしなければいけません。

そのためにも、購入条件を明確にしておきましょう。

【投資物件を探す方法~その2】レインズに掲載されていない潜在物件の情報を入手する

レインズ
投資する物件の対象エリアが特定地域に限っているときは、その地域の地主さんやアパートの大家さんとつながりの深い、昔ながらの不動産業者を直接尋ねてみる、という方法があります。

こういう不動産業者の場合は、レインズに掲載する手前の潜在的な物件情報を持っていることがあります。ふつうの売却情報だけでなく、その地域の競売手前の物件の情報であったり、相続税回避のための任意売却であったりです。

ただし、以下のようなアプローチをしなければ潜在情報を入手することは難しいでしょう。

地場の不動産会社にアプローチする方法

・土地開発からの企画を持ち込む
・(建売業者を絡めて)具体的な建物を企画し、「こういう建物であれば購入します」と提案する

この提案のレベルはプロに近いものになります。あなたがまだまだ素人からプロへの階段を昇っている途中であれば、水面下に存在する潜在的物件ではなく、逆に、出回って売れ残っている物件を指値で購入するほうが不動産投資成功への近道になることがあります。

普通の人たちから見て、あまり魅力のない物件が案外よい投資物件だった・・・という経験を何度かしてきました。そのうちの一つの事例を最後にご紹介します。

売れ残り物件投資の成功事例

7年ほど前の投資案件になります。東京23区内の、ある幹線道路沿いのアパート物件でした。築40年以上の古い木造の建物でした。

築年数が古いということと、最寄り駅からのアクセスが悪いからでしょうか。その数年前から売れ残っていました。
売れ残り物件

物件の概要

周辺の相場からするとその物件の価格は2000万くらいだったでしょうか。想定利回りは7%以上という数字だけは優良な収益物件でした。(ほとんど当てにならない、どこかの不動産業者の利回り計算です)

リーマン・ショックの前だったので、不動産価格は若干上昇していました。ただし、空室率100%というだれも入居していないハイリスクの投資物件です。

もしも多少資金に余裕がある人であれば、建物を解体して、隣の土地(駐車場)も買収して、立派な新築マンションかなにかを建てていたでしょう。しかし、だれも手を出していませんでした。

私は当時、自己資金が心細く、金融機関からの融資を仰ぎたかったのですが、融資の可能性は低いと思っていました。当該の物件価値が低いためです。

投資の試算

不動産投資の手順に従って、下記のことをまずは明確にしてみました。

①投資する自己資金額 → 800万円
②投資期間 → 5年
③最終手取り(ゴール)収入額 → 約3600万円
④キャッシュフローの発生時期 → 半年後

800万円のお金を投じて、2年目で元本回収し、5年で最終的に3600万円になればいいという目標です。その後は売却を算段していました。

もちろん、3600万-800万で2800万の利益! というふうにそう簡単にはいきません。ここにリフォーム代、修繕代がかかってきます。私はフルリフォームという、骨組みだけを残して建物を壊してしまう事を検討しました。(リノベーション)

フルリフォーム(リノベーション)費用が約700万と見積もったので、3600万-(800万+700万)=2100万の利益となります。(ここでは、税金、所得税の話は考慮しないとしておきます)

5年で2100万円の粗利収入という想定ができます。

物件価格の交渉

自分自身の財政状態と、投資の試算ができたところで、どうやってそれを手に入れるかを考えます。この案件の場合は、購入値段の交渉に持っていったほうがいいと判断しました。

私はまず、物件を管理する不動産業者に直接連絡を取ってみました。まわりくどく交渉に持ち込むのではなく、ズバッとこちらの購入希望価格を提示しました。あらためて、相場の価格は2000万です。しかし売れ残り物件であることから、私の自己資金と同額の800万円という破格値をいったんぶつけてみました。

ここで注意しなければいけないことは、以下のことを担当の業者に確認することを忘れないでください。

・売れ残っている期間はどれくらいか?
・訳あり物件ではないのか?

上記に加えて、できれば「所有者の意思(希望売却価格)」まで聞き出せるといいのですが、無理はしなくてもいいと思います。

もちろん一方的な要求にならないように、相手のメリットになるようなことも同時に伝えました。
・物件取得時に現金払いができる
・手付け金が必要であれば、300万円までであれば可能
以上の条件を付け加え、相場の3分の1以下の値段を提示しました。

なぜ金融機関に相談しなかったか

あらためて確認してみましょう。とくに下の③については、知っておいて損はないと思います。

①担保評価がつかない → かなり古くて、売れ残り物件だったため。
②融資実行には時間がかかる → 審査のための資料を準備するまでに2~3月、早い場合でも1ヶ月くらいはかかってしまいます。タイミングを逸してしまうので。
③情報が漏れる → 金融機関に購入希望の相談をすることは、同時に購入者がいるということを他の競争相手に漏らされることになります。=競争状態が生まれ物件価格が上がってしまうので。

前述のシーン2.のところで記述した、物件情報を集めるときに、「金融機関に聞く」という行為ですが、これは両刃の剣になる場合もあります。

ある物件を買いたいという情報を金融機関に伝えると、そこの金融機関と付き合いが深い不動産業者に伝わる可能性があります。もちろん購入希望者の個人名などは流出ないのですが、「売れそうだ」という噂が広まる可能性があるのです。

この情報を聞いた売主はなんと思うでしょう? 「他にも買手候補がいるのであれば、できるだけ値段は下げたくない」と思ってしまいます。金融機関に相談することによって、自分自身で競争相手を作ってしまうことにもなりかねません。物件価格を引き上げてることに繋がるのです。

結果

物件の管理会社との何度かのかのやりとりはあったものの、晴れてその物件を購入するに至りました。200万円の手付金で交渉のテーブルに乗せてもらい、残金600万円を契約が成立した時点で払い込みました。

諸手続き代を含めると約850万円を超えましたが、交渉が成立するまで1ヶ月半で、予算をオーバーした部分は、他の不動産投資キャッシュフローから捻出できました。

売れ残り物件

やっぱり売ることにしました

ここからが不動産投資の本番です。物件を取得することは、お金さえあれば誰にでもできます。しかし、投資物件運営はなかなかそう簡単にはいかないものです。

破格値で物件を仕入れた私は、リフォーム代、入居を促す広告宣伝費その他をもう一度計算し直しました。少ない経験ですが、古い建物のリフォームには、思った以上の費用がかかります。それは想定金額の3倍ぐらいです。

これらに加えて、入居者が実際に入るまでのタイムラグがあります。入居者募集は、時期が悪いとその反応も薄いものになってしまいます。

投資とは、資金投入から資金回収~収益(プロフィット)までの全体を指すので、投資物件を購入したのであれば、家賃収入はリターンそのものです。このリターンが始まる時期を出来るだけ物件取得時期と近づけないといけません。そして、いち早く入居率を上げることで投資の運用成績に関わります。

投資の運用成績が最も良いものが、転売という不動産投資の手法です。取得した物件を、売却直後すぐに誰かに売るということです。

そこで私はこの物件を売却しようと考えました。やっぱり売ることにしたのです。取得価格が破格値だったことが1番のきっかけです。そして、1ヶ月という超短期間でそれは実現できました。850万円で取得した物件が2000万円で売れました。粗利が1150万円でした。

利回り235%の投資物件ということになります。(不動産取得税、所得税などの税金を計算すると実際にはこれほど残りません)

利回り計算

長期で得る利益を売却する誰かに譲渡し、短期で得る利益を取得する方法に変更し、この物件を売却したのですが、こんなラッキーな話は100件に1件もありません。売却するときは、見切り千両という思いで即座に方針転換です。増えた元手をさらに次の投資に回していくことが、資産拡大にとっては重要なことです。

じっさい、次はこの物件はいかがでしょうか? と先の不動産管理会社の担当の人がさっそく下の写真の物件を提案しにきました。さすがに続けて「売れ残り物件はきついです」と伝えました。

一応、付き合いで下見には同行しました。その時の写真です。さて、この物件はいったいいくらで出ていたのでしょうか?

売れ残り物件

そして、最後にもう一度以下のことを思い出してみましょう。

<優先してはいけないこと>

・ローンを引っ張る金融機関を探す
・利回りがいい物件を探そうとする
・とにかくなんでもいいから不動産投資をする

まとめ

不動産投資の進め方のシーン1.「投資スタートの自己資金と手に入れるキャッシュ(ゴール)金額を決める」、シーン2.「投資スタイルを決める」、シーン3.「投資対象物件を探す=物件情報を集める」までを説明しました。

そして最後に私の投資事例を加えましたが、この事例は「不動産投資は最初が肝心」ということをお伝えしたくて書いたものです。結果は儲かったのですが、他の物件のメンテナンス経費に大きくなったため、ここでの利益はほとんど消えました。翌年の所得税も高かったです。

このあと、シーン4.「投資対象物件を絞り込む」につづいていきます。引き続き、ご一読いただければ幸いです。今回も最後までお読みいただきありがとうございました。

作成者: 安藤五

不動産個人投資家 安藤 五(あんどういつき)

10年以上前になりますが、株投資で大失敗しました。マーケットに翻弄されるとはまさに自分のことです。日々アップダウンを繰り返す株式相場で資産を作るには、相当のラッキーが起こるか、かなりのプロフェッショナルでないといけないことを身に沁みて痛感しました。当時勤めていた会社も辞めました。家族も失いかけました。

そして、経済市況や政治政策やそんな他人が決めたことに振り回される人生はイヤだと思いました。
そこで辿り着いたものが不動産投資です。これに辿り着くためには、とにかくたくさん勉強しました。不動産関連の本を読み漁り、ネットやブログはもちろん、人脈を駆使して成功している不動産投資家に直接話しを聞いたり、不動産仲介業者から直接勉強したりもしました。

また、金融機関の融資担当者にも何度も面会を試みました。そして、それまで持っていた固定概念を捨てました。素早く儲かるものは失うものも早いです。

でも不動産は違いました。売らない限り自分の手元からなくなることはありません。ある日紙切れになってしまうということがないのです。株投資の世界ではたくさんそういうことがありました。

もちろん儲けはゆっくりです。不動産投資はしかし確実です。リスクが少ないと言っていいと思います。さらにいいことには、家族に安心をプレゼントすることができました。不動産投資をすることによって、家族に安心をプレゼントできたのです。

不動産投資に舵を切って、なんだかんだかれこれ10年が過ぎました。
もちろん最初のころは上手に物件が買えない、とか、経費がかかりすぎて運営が上手くいかないという物件もありました。しかし、不動産は強いです。
自分のテコ入れ次第でリカバリーが効くのです。失敗しないように持っていけるのです。

これらの経験を踏まえて、これから不動産投資をする人のなんらかの糧になればと思ってこのブログを書いています。しなくてもいい経験はしないでもいいと思います。他人のフリ見て、我がフリ直せればそれでいいと思います。ですので、体験談もできる限り織り交ぜて書かせていただきます。私が失敗しそうになった経験と上手くいった経験を余すとこなく紹介していきます。

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