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不動産投資の基礎知識

5年で7億を失った友人から学んだ不動産投資と株式投資の違い

不動産投資と株式投資
不動産投資というものはそもそも流動性が低いと言われます。
不動産投資は、入り口戦略(=不動産購入)についてはさまざまに語られるのですが、どんなビジネスも、あるいは賭け事も、「出口戦略」がいちばん重要です。「引き際が肝心」とはビジネス全般に当てはまります。

投資の世界ではこれを「エグジット」と言います。「エグジット」を上手くできるかどうかが投資成功のカギです。不動産投資とはそれを始める前に、出口戦略を幾重にも想定するかどうかがプロと素人の違いです。

不動産を何度もうまく売り抜ける人がいます。つまり不動産投資にも流動性を高めるやり方は存在するということです。

出口戦略=エグジット

不動産投資成功のカギ

今回は、不動産投資の出口戦略(エグジット)を考えるにあたって、知っておくべき株式投資との比較についてのお話です。不動産投資を始める前には知っておくべきことですので、株式投資をしたことのない人でもご一読ください。株式投資を実際に経験していなくてもその感覚はつかめてくると思います。また、不動産投資が失敗しないための参考になります。

不動産投資と株式投資のリスクの違い

不動産投資の流動性の低さとは反対に、流動性が高いと考えられる代表的なものが株式投資です。

  • 不動産投資=流動性が低い
  • 株式投資=流動性が高い

流動性が低いことをリスクが高い、流動性が高いことをリスクが低い、と言う人がいます。しかし価格の安定度からみると、今度は逆になります。流動性とは、そのものの現金化ができるかどうか、現金化できるタイミングが早いかどうかなのですが、現金そのものが1番の流動性が高いものであり、その対局にあるものが不動産です。

株式投資は現金化に近く、不動産投資に比べて以下の点で流動性が高いと一般には言われます。ただ単にそれだけのことであり、リスクが高い・低いについては、投資運営をする人によって変わってくるのです。

例えば、現役引退をして、子供たちのことや自宅のローンなどにお金がかからなくなった高齢者にとって不動産投資は、目に見えるものという観点と、価格の安定性という日本の不動産神話の観点から、「低リスク」と判断するのではないでしょうか。

流動性とは現金化できるかどうか

不動産投資の流動性

株式投資の流動性が高い理由

以下にまとめてみました。

  • 株式市場という売却の場所(マーケット)が公に存在する
  • よって、売りたいもの(反対に買いたいもの)の値段が瞬時にわかる
  • 売却対象(買う人)がいるのか、いないのかもすぐ分る(人気があるかないか)
  • 売却成立後数日で現金が自分の口座に入る
  • 見積もり検討などの手間がない(不動産取引には存在する)

ちなみに株式投資は、投資する対象が株式公開会社の「事業」という、値段の動きが激しいものなので、キャッシュインもキャッシュアウトも足が早いものになります。

株式投資
会社の事業は、決算書といういわゆる成績表(通知表のようなもの)が評価基準です。もしもあなたが株式投資を検討しているのなら、財務諸表(BS/PL)を読めるようになることが最低限必要な能力となります。

そして財務諸表が読めるということだけでは事足りません。それはあくまでも最低限の知識なので、株式相場で勝ち抜いて、株式投資で成功を収めていくことは財務諸表が読めるだけでは非常に困難でしょう。

デイトレ指南書や株式投資指南などにあるような、日々の株の値段の動きを見て、買ったり、売ったり、あるいは空売りをかけたりといったテクニカルな技は、そのベースには様々な知識があって初めて効果を発揮するものであって、にわか知識ではうまくいかないのが株式投資です。シグナルソフトのようなロボットを使っても同じです。

私は過去に株式投資で大きく失敗した経験があるのではっきりと言えます。知識豊富でなければ勝てないのが株式投資です。また、FX取引も株式投資と同じジャンルに分けられるようですが、私はFXについての経験がないのでなんとも言えません。

そこで、株式投資をするための最低限必要な知識をまとめてみました。私なりのものですので、過不足があってもご了承ください。

株式投資で必要な最低限の知識

  • 決算書(財務諸表)を理解できる
  • 各種の経済指標を理解できる(物価指数やGDP速報までさまざまある)
  • 為替相場を理解できる
  • 投資対象の業界に対する知識
  • 日本の商法

それぞれにハイレベルとはいかないまでも、ある程度の理解力が必要です。

株式投資で失敗した人の話

15年ほど前になりますが、ある上場企業の役員を退任し、株式投資を始めた知人がいました。
退任した会社は、当時創業10年で、ベンチャー企業から東証1部上場にまで上りつめた立派な会社です。もちろん知人は、創業時の株を保有していて、引退後の生活面でも、また株式投資をするにも十分な資金を持ったうえでの退任でした。

退任直後の知人の資産状況(所帯を持たない独身です)

  • 株資産(退職した会社の株式)で約10億の価値=総資産10億以上の「富裕層」と言われる部類
  • 退職金とそれまでの貯蓄による現金資産で約3000万円
  • キャッシュフロー収入は無し
  • 保有不動産は無し

上記以外に、資産と呼べるものを一点加えると、
元上場会社役というプレミアム資産(当時50代半ば)

資産
この知人は、会社を退任すると即座に、それまで賃貸暮らしをしていたマンションを引き払い、東京近郊に約3500万円の中古の一戸建て物件を購入しました。

さらに、約2500万で新車のフェラーリ(転売が難しい右ハンドル仕様をオーダー)と、買い物用として新車でホンダの乗用車(約300万円)を1台ずつ購入しました。

株式投資
上記の家、車2台をすべて現金で購入しました。貯蓄していた現預金には手を触れずに、保有していた株式(退任した会社の)の一部を証券会社で売却して現金を作り、それを購入資金に充てました。ちょうどITバブルのころで、株価も高いころでした。売り時だったことは間違いないです。

ここの時点で知人のバランスシートを表記したいところですが、株式投資の話なので、あえて文章にのみ留めておきます。下の図をごらんください。

保有していた株式を売却して、自宅(一戸建て)や車を購入しているので、この時点では資産総額に変動はありません。総資産は減っていないということです。株券(有価証券)として持っていた資産が、家や車という不動産と動産に切り替わっただけです。投資対象を現物に切り替えただけと言ってもいいでしょう。

「1人暮らしなのに一戸建ては必要なのか」とか、「車2台も必要なのか?」「フェラーリは乗るだけでガソリン代をばらまくものではないのか?」などという投資効果・評価の話は置いておきます。人それぞれの人生ですので。

資産バランス
家や車といった大きな買い物の場合、富裕層以外の人は通常、ローンという手法を利用して、自分の少ない資産にレバレッジを効かせて(株投資でいうところの信用取引と同じ)手にすることができるものです。しかし知人のような富裕層の場合は、すべて現金購入だったので、バランスシート上に「負債」という文字は当時ありませんでした。

彼の総資産の中で多くを占める「株券」(有価証券)ですが、先にも書いたように「値動きが早い」=価格が大きく早く動くものです。

彼の場合には、先月は10億の資産だったものが今月は9億になってしまった・・・あるいは11億に増えていた・・・などということが頻繁に起こっていました。短期間で1億以上の単位の資産が増えたり減ったりするのです。

現金化(資産シフト)する以外、このアップダウンを逃れる方法はありません。現金化とは、株式を売却するということです。株式売買は流動性が高い(良い)ぶん、価格のアップダウンは激しいのです。

株式相場
家やマンション、土地などの不動産を扱う私からみると、株式投資を試みる人たちは、まるで「砂」を扱うように見えてしまいます。不動産は、資産額の変動が激しくないからです。先月10億だった不動産が、今月11億になったりも、反対に9億になったりもしません。
「株」とは、まるで「砂で作った砂上の楼閣」という言葉を思い浮かべてしまいます。

株式投資は砂上の楼閣
さて、上場会社を退任し、家と高級車という現物資産に一部をシフトした知人は、株式投資業に参入します。株取引事業で自分の資産をさらに増やそうと目論んだのです。それまでは上場会社役員という投資される側だったのが、今度は投資する側に回ったのです。

さらに、こういう場面で登場する定番が、証券会社の営業担当です。とくに知人の場合は、証券会社の営業担当から見ると、資産10億近くを株式という現金(キャッシュ)ではない有価証券のまま証券会社に預けている大口の顧客です。

彼が会社を辞めて(役員を退任して)いても顧客ランクにはまったく関係ありません。よっぽど会社の縛りが外れていたほうが、保有株は売却しやすく、証券営業マンにとっては自社商品である「株取引」を勧める絶好の獲物です。

もちろんこのタイミングをプロの証券マンが見逃すはずはありません。

ご多分に漏れず、知人の退任直後から某大手証券会社の営業マンが彼の元に足繁く通ってきました。私も何度か顔を合わせる場面もあったくらいに、毎日のように現れていました。当時、その営業マンは黒塗りのハイヤーでやって来て、外に車を待たせていたので、ヒラの営業担当ではないと見受けられました。

毎度その営業マンは何をしていくかというと、彼の株売買の注文聞きと、時々売り出される新規公開株の当たりクジのプレゼントです。当たりクジというニセのネーミングをまとったいわゆる「優先手形」です。今はどうかわかりませんが、大口顧客に対して証券営業マンは新規公開株の購入優先チケットを融通するのが営業の基本ルールのようでした。

(この新規公開株プレゼントという手法も、その後のITバブル崩壊で新規公開企業が激減したために使われなくなりました。「タマ」がなくなったのです。)

「得する情報は、お金持ちにしか回ってこない」という言葉はこの辺りからその真偽は伺えます。不平等になっているのが世の中です。

儲かる話

彼は、株として保有する資産の大方を証券会社に預けた状態で、株取引を繰り返しました。預金担保で銀行からお金を借りるのと同じです。

前日比で数%下がった株の中から、売却までのだいたい期間を頭の中で見積もり、「買い」を入れる。格好だけの分散投資という名の下に、取引銘柄は月間で数百銘柄を売買していたようです。証券市場が開場されている平日の午前中は、「売り」と「買い」の電話連絡場として購入した一戸建ての家が利用されました。

取引が数百銘柄に及ぶと、それぞれの会社の財務諸表を分析するヒマは無くなってしまいます。午前中の電話注文が終われば、以前のようにどこかの会社に従事している訳ではないので、午後は逆にヒマになりました。この時間を利用して、さまざま情報収集と分析、さらには学習をすればよかったのでしょうが、それまでの起業成功体験からか、反動からか、彼は環境に甘んじてしまったようです。

購入した高級車フェラーリをコンビニに買い物に行く際にも使ったり、株取引で調子をつけ、それまでの人脈をつてに、未公開会社の投資先探しに出かけて行ったりしていました。証券会社に電話するだけでは、時間を持て余し、いわゆる他人との接点がほどんどなくなっての寂しさからか、柴犬を飼ったりもしていました。

そのうち、いちいち株の購入タイミングを思案するのが面倒になったのでしょうか、そんな毎日を繰り返しているうちに、彼はあることが気づきました。

だいたいにおいて日本株は前日のアメリカ株の動きに連動する

その日のニューヨーク証券取引所が発表するNYダウ(アメリカ主要業種30社平均株価)とナスダック指数が下がっていれば、翌日の日経平均も前日より下がりながら始まるというなんとも陳腐で単純なものでした。単純な答えなのに、そこに気づかず、しばらくした後にそれを発見するとあたかも人はそれをダイヤモンドを見つけたように思ってしまうのでしょうか。少なくとも彼はそうでした。

その日の夜11時から始まるワールドビジネスサテライトというニュース番組を観て(ニューヨーク証券取引所が始まる時間帯に放送されます)、明日の日本株を買うかどうかを決めるようになりました。株価チャートの分析もせず、もちろん財務諸表も読み込まず、前日のニューヨークが下がったからという理由で、株を買っていました。

ワールドビジネスサテライト

翌日の午前中には、懇意にしている証券会社に電話をし、証券マンのもっともらしいセールストークと、たまにもらえるプレミアムチケットの新規公開株をあてにして、成功感に浸っていました。少なくとも私にはそう見えました。

彼と会うたびに出てくる話は、株でいくら儲かったとか、IPO株(新規公開株)を何匹融通してもらったとか、前身の会社の株式配当で何百万口座に振り込まれていたとか、私にとってはどうでもいい話ばかりをしていました。

会社経営時代のイキイキとした闊達さはなくなり、一見のんびりしているようで、なにかに不安を抱えているようなどこかとらえどころない目つきをしていました。

そのあたりからでしょうか、私は彼との距離が遠くなり、1年くらいたったころ共通の友人を経由して彼の近況を聞く機会がありました。

友人)「彼は、いまはフェラーリ売ってしまったよ」
私)「どうして?」
友人)「信用取引で家も持って行かれたよ」「最初にフェラーリを現金化したらしい。無駄だからと。でもそれからも負けが込んで自宅売却まで・・・」「当然、持ってたあの会社の株は全部売却したんだって」
私)「それにしても数千万とかのレベルじゃない10億の資産じゃない? そんなに負けるはずがない」「いい加減途中でやめるだろ」
友人)「ああ、当時はその会社の株は高ったよ。だけど今じゃ3分の1だよ」

株式投資日経平均
株式投資は不動産投資に比べ、流動性が高いものとして評価されます。しかし流動性が高いとは、現金化できるチャンスもたくさんあるのと引き換えに、値段が下がるもの早いため、チャンスを捉えるに機敏でなければいけません。

知人の10億あった株式資産は、売却という現金化などの目減りも加えて、5年で3億まで減ってしまったそうです。さらに株の負けは株で取り返せとばかりに最後の3億(ほぼ総資産)を最終局面で投入していったそうです。

相変わらずワールドビジネスサテライト手法だったのかどうかは判りかねます。彼のバランスシートは確実に毀損してしまったのです。
図に表記するまでもないでしょう。

通常のキャッシュフロー収入がなかった彼は、いまやどうしているのかわかりません。10年以上も経てば、いろんなことが大きく変わります。10年ひと昔と言われていたのですが、今では、5年でひと昔です。

前述の知らせをくれた友人にしてみても、今では長野の田舎に引き込んでしまいました。付き合っていた当時は、「この500万を一億にして東京に家を買う」と意気込み、知人と同じ銘柄の株を追随して購入していました。そっくりそのまま同じ株を買っていたのです。購入する銘柄が同じ、タイミングも同じなのですから、彼にしても投資結果は同じです。

一方、同じグループに内装工事の職人の友人がいました。当の上場会社の下請けとして零細企業に席を置きながら内装工事業務をせっせとやっていたのですが、その後彼は当の上場会社の従業員になりました。店舗内装工事の腕が認められたのです。右も左もなく「ヘッドハンティング」です。

現在でも担当部署は店舗開発です。そうこうするうち5年ほどで役職にも付き、所帯も持ち、普通のサラリーマンとしてローンを組んで、いまや東京近郊の一戸建てで暮らしています。彼についてもバランスシートがこの15年で劇的に変ったのです。持っている資産にレバレッジをかけ、資産を増やしたということです。しかも何十倍にも増やしたのです。

不動産投資が株式投資と比べて違う点

1.流動性について

先の株投資に比べると流動性は低い。しかし一般には「低い」と言われるものであって、流動性が「高い」地域や物件が存在します。いわゆるプレミアムなものであり、このプレミアム情報をいかに掴んで、実際に投資するかどうかで流動性は改善できます。

流動性の罠にハマらないように不動産投資を成功に導く方法については後に詳しく解説していきます。

不動産投資の流動性

2.不動産投資の安定性・安全性とリスク

不動産という物件に投資するのが不動産投資なので、現金化の手段は当該物件の売却だけに限りません。取得した不動産を賃貸で貸し出すことも現金化手法です(収益物件投資と呼びます)。しかし、そこには「賃料延滞」や「賃貸料の変動」といった投資安全性に影響するリスク要素も含まれるのも事実です。そのほかにも固定資産税や修繕コストといった投資効率に影響するリスクも存在します。

前述の、ワールドビジネスサテライト方式のような投資運営にならないように手を打っていくことが大事です。手を打っていくとは、リスクを減らして行くことです。

→ 不動産投資運営のリスク削減につては、次回以降に詳しくご紹介します。

3.いつのタイミングで儲けをつくるか

不動産投資には2つのキャッシュインのタイミングがあります。株式投資では「売却」という一手段しかありませんでしたが、不動産投資では2つあります。サブリースや管理委託や証券化などの手法は、以下に示す②に属します。独立した手法ではありません。

不動産投資のキャッシュインの方法

①不動産そのものを売却する際、購入価格と売却価格の差益を取る=売却
②不動産を貸出してローン支払いなどを差し引いた賃料の差益を取る=賃貸

不動産投資のキャッシュイン

一般には、景気が上向いているときには、「売却による値上がり益」に注目が集まります。反対に不況時にはキャッシュフローという賃貸して利益を取ることが投資の安全性を確保します。

ただし、これらは不動産取引をおしなべて全体的に言っていることであり、現在のような好景気なのか不況なのかいろんな指標が存在してわからない時代、また経済全体の構造変革が激しい時代には、一概にどちらの方法がいいと言うことはできません。

ようは、リアルタイムで精度の高い情報を収集することと、常に勉強を怠らないことがこのタイミングを掴む1番のやるべきことです。

不動産投資の勉強

株の世界も不動産の世界にも「プロ」が存在します。いかにそのプロらが扱う精度の高い情報を入手するかが投資成功のカギです。テレビやネットに出回っている情報は、当然誰もが知っている情報なのです。決してダイヤモンドでもプレミアムでもありません。

この不動産投資のキャッシュインタイミングについても次回以降に解説していきます。

4.不動産投資の魅力

ニューヨーク証券取引所の開場時間や、ワールドビジネスサテライトの放送時間などに縛られることがないのが不動産投資です。投資の最初の時点で、運営の仕組みをきちんと整備すれば、その後続く運営管理に大きく自分の時間を割かなくてもいいのが不動産投資です。売却する場合も株取引のようにタイムリミットは短くありません。

ゆっくりじっくりと研究や勉強、情報収集などに時間を使えるというメリットが存在します。

物件投資から得る収入を、副収入としてどこかの会社に従事しながら、安定した収益を確保できます。「サラリーマン大家」というキーワードに反応する人の多くが、この点に1番の魅力を感じるのではないでしょうか。これを自動操縦と言います。

不動産投資は自動操縦

しかし、不動産収入も「不労所得」とまでは簡単にいきません。賃料という対価を受け取るかわりに、それ相応のサービスを提供しなければユーザーからのリクエスト(ときには不満やクレーム)は増大し、引いてはその対応に追われ、不動産経営自体に影響を及ぼします。

きちんとした運営の仕組みとは、サービス対応を継続的に続けていける体制をつくることになります。この体制づくりが完璧に出来れば、自動操縦は可能です。自動操縦とは投資対象へのコントロールがある程度可能ということを意味します。

先の株投資では、投資対象へのコントロール、いわゆる株を売る値段をコントロールすることは不可能でしたが、不動産では可能です。この点についても、不動産投資でやらなければいけないこととして、後に詳しく解説していきます。

おおまかに以上の4点が不動産投資の特徴です。それぞれのシーンにおいて必要な知識や情報もたくさん存在します。たとえば、不動産取得手続きの流れであったり、ローン審査のことであったり様々です。

これらすべての知識を備えつつ、手っ取り早く始められる株式投資と比較して、不動産投資を始める前に様々な検証とリサーチをしていきましょう。

まとめ

さらに一歩踏み込んで言いましょう。
株式投資も不動産投資も何もしない・・・いわゆる「投資をしない」。ある意味、これが1番の資産形勢への近道かもしれません。そういう資産形成をしていく人もたくさん見てきました。投資が上手くいき、今でも順調に資産を増やしている人もいます。上手く行かなくなって、行方不明のようになった人もたくさん知っています。

よく言われる話で、80年代から90年のバブル直前までに、1番資産を作れた投資はなんと「郵便貯金」でした。

株や不動産や、引いては教育にも何にも投資に回さず、キャッシュをせっせと郵便局に地道に溜め込んだ人が最終的には1番の資産家となったのです。潰れるリスクがほぼない郵便局に資金を投下するという、当時は安全性が1番高い投資方法だったと言えます。この人たちのことを今では高齢者と言います。

現金資産に加え、年金受給という強いキャッシュフローも持っているのが高齢者です。自民党に投資した結果と言ってもいいかもしれません。

私は、過去に投資(不動産投資はもちろん株投資なども含めて)で失敗した人をたくさん見てきました。個人破産なんてザラでした。私自身も株式投資で大失敗をしました。

「投資の世界は甘くない」と言ってしまえば簡単なのですが、経験上、すべての失敗した人の原因に共通するものは、「情報不足」です(私自身も含めて)。

前回の記事でもお伝えしたようにここで言う情報とは、単なる情報収集の類ではなく、「知識」ということです。知識の収集をしてこなかった人たちが失敗をしていきました。「情報」=「知識」です。知識を得るためには勉強しかありません。様々な書物や雑誌、インターネットのブログも含めて手に入れられるものはすべて手に入れた上で、それを分析する力の源が勉強です。反対に情報が十分にあれば、失敗しない、もしくは大きく失敗しない(破産などしない)ものが不動産投資です。

繰り返しになりますが、不動産はそこにあるモノだからです。絶対の価値を最低限に保証できるのが不動産なのです。

【東京の街・上空から】

不動産投資

今回は、不動産投資と株式投資の違いを事例を交えて説明しました。不動産投資にご興味がわくようでしたら、今後もこのブログを読み続けていただけると幸いです。そして皆さんの不動産投資の成功を心から祈っています。
最後まで読んでいただきありがとうございました。

作成者: 安藤五

不動産個人投資家 安藤 五(あんどういつき)

10年以上前になりますが、株投資で大失敗しました。マーケットに翻弄されるとはまさに自分のことです。日々アップダウンを繰り返す株式相場で資産を作るには、相当のラッキーが起こるか、かなりのプロフェッショナルでないといけないことを身に沁みて痛感しました。当時勤めていた会社も辞めました。家族も失いかけました。

そして、経済市況や政治政策やそんな他人が決めたことに振り回される人生はイヤだと思いました。
そこで辿り着いたものが不動産投資です。これに辿り着くためには、とにかくたくさん勉強しました。不動産関連の本を読み漁り、ネットやブログはもちろん、人脈を駆使して成功している不動産投資家に直接話しを聞いたり、不動産仲介業者から直接勉強したりもしました。

また、金融機関の融資担当者にも何度も面会を試みました。そして、それまで持っていた固定概念を捨てました。素早く儲かるものは失うものも早いです。

でも不動産は違いました。売らない限り自分の手元からなくなることはありません。ある日紙切れになってしまうということがないのです。株投資の世界ではたくさんそういうことがありました。

もちろん儲けはゆっくりです。不動産投資はしかし確実です。リスクが少ないと言っていいと思います。さらにいいことには、家族に安心をプレゼントすることができました。不動産投資をすることによって、家族に安心をプレゼントできたのです。

不動産投資に舵を切って、なんだかんだかれこれ10年が過ぎました。
もちろん最初のころは上手に物件が買えない、とか、経費がかかりすぎて運営が上手くいかないという物件もありました。しかし、不動産は強いです。
自分のテコ入れ次第でリカバリーが効くのです。失敗しないように持っていけるのです。

これらの経験を踏まえて、これから不動産投資をする人のなんらかの糧になればと思ってこのブログを書いています。しなくてもいい経験はしないでもいいと思います。他人のフリ見て、我がフリ直せればそれでいいと思います。ですので、体験談もできる限り織り交ぜて書かせていただきます。私が失敗しそうになった経験と上手くいった経験を余すとこなく紹介していきます。

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