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不動産投資の基礎知識

不動産投資の初心者が絶対に知っておくといい基礎知識パート1

不動産投資とは

不動産投資をしながら本業の仕事に従事することが、ほとんどの人が持っている不動産投資のイメージだと思います。本業(サラリーマンや自営業)をやりながら、不動産投資で副収入を得ていくという言い方のほうが的を得ているのでしょう。

不動産投資を本業としてやられている人たちには、不動産投資のビギナーにはない(いや、「まったくない」と言ってもいい)ノウハウ(知識)と情報があります。不動産投資の失敗と成功は、これらのノウハウ(知識)と情報を知っているかどうかにかかっています。

まず今回は、そのノウハウと情報を得るために最低限必要な不動産投資の基礎知識をまとめてみました。これら以外にもたくさんの基礎知識がありますが、まずはパート1としてお伝えしていきます。ぜひ、不動産投資を始める前に一度読んでみてください。

不動産投資の特徴

1.時間に支配されない不動産投資という仕事

給与所得者(会社に勤めて給料を得る)は、自分の「身体」と「時間」を従事している会社に捧げ、その対価として現金での収入を得ています。当たり前の話なのですが、給与所得を得ている人の多くは、忙しい毎日に忙殺され、人生の大半の「時間」をその会社で消化しています。

1日8時間労働で計算しても、月に20日で計算すると、1ヶ月で160時間。祝日や有給休暇を省いても1年で約1900時間になります。1日は24時間(これは誰も同じ)、1年365日で計算すると8760時間のうちの21%を会社のために時間を使っています。では、残りの約8割のうちの1番多いものが睡眠です。しかし、1日6時間平均の睡眠時間だとすると、睡眠時間は2190時間となり、労働時間の割合21%を超えます。残りの時間は、食事や移動や人によってはテレビを観る時間、インターネットをする時間など、雑多なもので構成されます。

給与所得者(サラリーマン)の多くは当然、会社に捧げた時間に比例して、現金収入を増やしていきます。とくに頭脳労働を要する立場(管理職など)になれば、一定の年齢までは収入額は増えるでしょう。

日本のサラリーマンの平均年収が3~4億と言われる世の中で、それ以上の資産を得る、あるいは資産を作ることは、給与所得だけでは不可能です。なんらか特別でイレギュラー(※)なことが起こらないかぎり不可能です。下の計算式に当てはめてみても、その答えはどうやっても3~4億の範囲で収まってしまいます。

資産が30億になったり、40億になったりすることはありません。自分自身という存在は、2人同時には存在しないので、資産が2倍(6~8億)になることすらありません。昇給や昇進、特別ボーナスなどがあってもだいたいこの範囲です。

【計算式】

会社に従事した1ヶ月の時間×月づきの給与額×12ヶ月×労働年数=総収入(生涯賃金)

会社に従事した1ヶ月の時間×月づきの給与額×12ヶ月×労働年数=総収入(生涯賃金)
大ざっぱな計算式ですが、日本の社会で、どこかの会社に従事している限り、くどいようですが現金収入は3億から4億の範囲です。資産とは収入ではなく、持っているモノなので(現金を含む)、収入とは違います。資産形成をしたければ、この収入を元に、レバレッジを利用して「資産」を増やす必要があります。

時間に支配されている主にサラリーマンの人が、収入源にリミットがかけられている以上、資産を作るには他の方法をプラスしなくてはいけません。それはもちろん、給与所得と同じように時間に支配される仕事では不可能です。簡単に言ってしまうと、自分が働いた時間を対価にして収入を得るのではなく、投資した物件に「働かせる」のが不動産投資です。

昔から当たり前に言われていることですが、資産形成の基本中の基本なので敢えて書いておきます。

不動産投資には時間の概念が必要
不動産投資から生み出される収入の源泉は、「家賃収入」と転売した際の「売却益」ですが、「タイム・イズ・マネー」とはよく言ったもので、10年以上に渡って不動産投資を経験してきた私が、この言葉を不動産の世界に当てはめると以下のようになります。

「時間とはお金イコール」なので、「時間があることは、お金があること」。さらに、「時間はお金を生み出すチャンスを与えてくれるもの」。よって、「不動産に投資=時間が買える=さらに資産を増やすチャンスを得る」。

まずは「時間を確保する」ということが1番大切なことです。

不動産投資とは、時間に支配されず収入を得る方法です。あなたという資産を作り出す1人の人間が、もう1人でも2人でも作り出せるのが不動産投資です。先の計算式が、もう1つでも2つでも増えることになるのです。これを「収入の柱」と言います。うまく行けば、資産が2倍、3倍になり、当然そこから得る現金収入も2倍、3倍と増えていくのが不動産投資です。

不動産投資

不動産投資にとって大事にしなければいけない情報

不動産業とは情報ビジネスです。不動産投資はその中で最も「情報」が重要な要素です。会社に従事して労働対価として現金を得るビジネスとはまったく正反対です。正反対であるがゆえに、自分の身体と時間を使って現金収入を得るという思考を、まずは変えなくてはいけません。

もし、「汗を流した分だけお金がもらえる」とあなたが思っているのなら・・・

先に書いたとおり、不動産投資は物件が働いてあなたの収入を確保します。さらに、ある程度の初期設定ができれば自動操縦が可能です。これが時間確保です。時間を使わなくても、あるいは身体を使わなくても現金収入という仕組みが一定に確保されます。

サラーリーマンの人であれば、もちろん従事している仕事の客先情報や競合の会社の情報なども大事なのですが、なによりも「健康」であったり、同じ職場で働く人たちとの人間関係だったりが1番なのではないでしょうか。

不動産投資というビジネスにおいては、1番に大事にしなければいけないものは「情報」ですが、自分が健康でいるとか、人間関係がうまくいっているなどはプライオリティーの下のほうに来ます。

以下に、不動産投資において大事にしなければいけない情報を具体的に列記します。当然にわかりきっていることもあるかもしれませんが、再度認識し、これらの情報を最優先で獲得して大事にしていくことを心がけるべきです。

不動産投資で大事にすべき情報

不動産投資にとって大事にしなければいけない情報
取得しようとする建物の情報、土地情報、入居者情報、近隣の相場情報、接道の情報、土地情報、近隣の不動産業者の情報、仲介業者の情報、売り手の情報の9つが主なものです。上記以外にもたくさんあります。細かく挙げていけば切りがないほどですが、すべての情報を自ら取得する作業をするのではなく、その情報を持ち込む人を大事にすることが不動産投資の成功の秘訣の一つです。

不動産投資にとって大事なもの

情報を持ち込む人間を大事にする

不動産は千三つ(せんみつ)

不動産の話は1000個のうち3つぐらいしか本当の話がない、という意味の言葉です。不動産投資においてもこのことは当てはまります。1000個うちの3つなので、確率的には0.3%です。比較する話にはならないのですが、ジャンボ宝くじの1等が当たる確率が1000万分の1なので0.00001%です。その3万倍は高い確率です。

なにが言いたいのかと言うと、1000件の話にぶつかれば、3つは当たるということです。実際的に1000件もの話を自分1人で全てぶつかっていくのではなく、周りをうまく使っていきしょう、ということです。1000件の物件の話をまともに相手にするのはナンセンスです。

そして反対に言えば、10や20件単位の情報量では不動産投資の世界では、まったくアテにならないレベルということです。

先にも、近隣の不動産業者からの情報は大事にしておいたほうがいいということを言いました。不動産業者1人の営業マンの持つ情報は約200~300件(住宅購入者)と言われています。つまりあなたの周りに5人の不動産業者を揃えれば、1000個の情報を持つことになるのです。そのメンバーの中に「当たりの3件」が隠れています。

「当たり」を持っている不動産業者

1物件につき、少なくとも5人のプロの業者とのコネクションを構築しましょう。そして彼らの持つ情報を引き出すことに着眼をしましょう。

後に詳しく説明する、不動産投資の入り口戦略ともいうべき不動産投資の進め方、そして出口戦略(不動産売却時)においてそれぞれの「情報」が役立ちます。
不動産投資とは、「情報マネジメント力」がモノを言う世界なのです。

→情報収集のやり方
→入り口戦略「不動産投資の進め方」
→出口戦略

この3つについては次回以降に説明していきます。

不動産投資はハイリスクか?

不動産投資そのものがハイリスクなのか、それともハイリスクではないのか、ということではなくビジネスにはすべてリスクがつきものです。リスクがないものはリターンもありません。不動産投資がハイリスクなものになりうる大きな要因の一つに、「情報不足」というものがあります。人によっては、「情報不足」が失敗の原因の最大のものだとも言います。

情報不足はすべての失敗に起因します。不動産投資を成功させることにおいて、「情報」は最重要ファクターです。情報を疎かにすることは、失敗を導きます。

不動産投資の情報

反対に、情報が十分にあれば不動産投資は成功に近づきます。情報によってリスクそのものが減っていくのです。

私の知人の不動産投資家のリスク軽減のやり方をご紹介します。

彼は、大手企業に勤める平均的なサラリーマン、と言っていいでしょう。30代始めのころに結婚し、家族も増え、数年後の30代半ば過ぎたあたりで自宅マンションを購入しました。大手企業に勤めているとは言え、安定はしているのですが、これから先の日本の世の中は何が起こるかわからないということで、副収入を得る手段として不動産投資を始めました。30代も終わりに近づいたあたりでした。

もちろん日々に忙殺されるサラリーマンに違いはありませんが、不動産取得にあたっては、なんとか時間を見つけ出し、彼は猛烈に勉強をしました。勉強とは、不動産の世界で言えば「情報収集」に当たります。

不動産投資の情報収集

さらに彼は情報収集した材料(勉強したノウハウ)を活かして、いよいよ不動産投資に踏み切りました。中古アパート物件投資です。その情報収集の方法や投資物件の探し方や購入方法などについては、後に詳しく説明するので、ここでは不動産投資のリスク回避について彼が行ったことについてだけを書いていきます。

彼は投資物件として、住居用マンションや一軒家ではなく、いわゆる中古アパートを投資対象(不動産の世界では「築戸物件」と呼ぶ)に選びました。

都心から通勤圏内の駅近の立地で、築30年以上経過しているものでした。部屋数は約10室と言ったところでしょう。

アパート投資

高度な知識とテクニックを使ったものではありません。あくまでも不動産投資家として基本的かつ誰にでもできるアクションなので、ぜひ参考にしてほしい不動産投資のリスク回避の具体的事例です。人によっては、この行動について「そんなことはやっていられない・・・」とか「忙しくてできない・・・」と言うかもしれません。

しかし、彼はやりました。しごく当然のように以下のことをやったのです。以下のほんの些細なアクションをやり続けることで、なんと空室率5%以下、年によっては空室率0%の超高収益物件に仕立てたのです。

以下は彼が行なった不動産投資リスク軽減の方法です。

物件近所の不動産業者に定期的にお菓子(菓子より)を持っていく

収益物件の(賃貸アパートや賃貸マンション)を所有した場合、購入前に想定している表面利回りを実際は割ってしまうのが、ほとんどの現実です。(もちろん全体の利回りを割り引いたシミュレーションも収支計算では行なう)
表面利回りは、賃貸する部屋がいつでも休みなくフルに借りられている状態で計算されるので、当然実際はそれよりも低いものになってしまいます。

ところが、これも当たり前の話ですが、物件購入時の借り入れローンの金利は入居率・空室率には関係なく設定されています。入居者が少ないからローン返済の金利を負けてくれとは言えない。また、そのような要求は金融機関は受け付けてもくれません。

そこで残された投資家にとって頑張るべき手段は、入居率のアップしかありません。現在の入居者に「出ていかないでくれ」とは言えないからです。入居者を連れて来るのは、1にも2にも不動産業者です。しかも最寄り駅の近くの賃貸専門の不動産業者などです。

業者間で出回る賃貸物件の情報は多少のタイムラグはあるものの、すべて同じデータを利用しています。どこにいても、全国の賃貸物件の空き情報が入手できる状態に基本的にはあります。

※レインズとは、Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)の略称。国土交通大臣指定の公益財団法人東日本不動産流通機構(東日本レインズ:レインズ – REINS TOWER http://www.reins.or.jp/info/)、公益社団法人中部不動産流通機構(中部レインズ http://www.chubu-reins.or.jp/)、公益社団法人近畿不動産流通機構(近畿レインズ http://www.kinkireins.or.jp/)、公益社団法人西日本不動産流通機構(西日本レインズ http://www.nishinihon-reins.or.jp/)の4つの財団、社団が運営しています。

賃貸専門の不動産会社の営業マンには、常に近隣の物件の空き情報が数十あり、入居者の希望に応じて物件を案内しています。

不動産投資のリスク

家賃や間取りなど、ある一定の条件をクリアした物件を数軒、入居希望者に紹介するのが営業マンの仕事です。しかし、その順番や優先的にすすめる物件を選ぶのは各営業マンの裁量の範囲。もっといえば、営業マンの気分の問題ですすめる物件は変わってきます。

その営業マンの気分裁量の肝に1番響くのが、「つきあい」です。不動産オーナーとの「つきあい度」で彼らは物件を選んでいます。自分の保有する物件を入居希望者に積極的にすすめて貰いたければ、「つきあう」度を上げることです。
つきあい度を上げるためには、頻繁に顔を出すことである程度の「つきあい」は作れます。

そこで彼は、自分の投資したアパートの近隣(例えば最寄り駅周辺)の賃貸不動産の営業マンに菓子よりを持って行く度に、「よろしくお願いします」と言って回りました。自身の所有するアパートが満室の時期でも関係なく定期的に顔を出し続けました。

不動産の世界は「人」がコントロールする世界です。とくに日本という「つきあい」を大事にする国では、人の気持ちが物事の多くを左右します。

彼の投資したアパートには、近隣の不動産営業マンから「物件案内」の連絡が頻繁に入るようになりました。もちろん、そういうふうに仕向けたと言ってもいいでしょう。彼が投資した地域のアパート入居率は約60%と言われる不況地域で、彼のアパートだけが空室率ほぼ0%、入居率ほぼ100%を達成しています。

賃貸不動産に投資した際のリスク回避の1番の方法はこれです。さらに言えば、不動産投資においてリスクとは、ある程度自分でコントロールすべきものであり、また、リスク・コントロールができるレベルの物件に投資するのが鉄則です。

清掃業者を使わず、自ら定期的にアパートの周りを掃除しに行く

もうひとつコントロールできるものがあります。それはメンテナンスと言われるものです。もちろん修繕工事などは専門業者に任せるべきです。しかし、自分でできることは極力自分でやること。高入居率を誇るアパートを所有した彼は、その後も手を抜きませんでした。

上記の不動産屋回りのついでに当該物件に立ち寄り、アパートの入り口や廊下、建物の回り、郵便受けの掃除などを定期的に行いました。

不動産屋回り

懇意にしている不動産会社の営業マンが、入居希望者を内覧で連れてきた際に建物の印象がよくなり、物件決定率があがることはもちろんですが、とくに郵便受けの掃除には思わぬメリットも存在します。定期的に郵便受けを掃除していると、入居者のライフスタイルが読めてくるのです。ある程度の退室時期まで読めてくるようにもなります。

  • 郵便受けに郵便物が溜まっている入居者は家賃の延滞率が高い
  • さらに、急に郵便物が溜まりだした部屋は引っ越しが近い可能性が高い

彼は、これらの情報を逆手にとって、新規入居者のあっせんを不動産会社の営業マンにフィードバックしました。また、これらの行動は「防犯」の意味でも効果大です。

不動産投資のリスクを低減

これらたった2つのアクションですが、不動産投資のリスクを低減し、さらには排除することまでもできてしまったのです。繰り返しになりますが、不動産投資におけるリスクはコントロールすべきものです。

→ 上記以外にも様々なシーンで不動産投資のリスク排除のポイントは存在するので、後にまとめて書いていきたいと思います。

5.不動産投資に向き不向きは関係ない

職業を選んだり、会社を選んだりすることと違い、不動産投資は自分自身に好みに合うかどうかを考えるものではありません。就業ではなく、あくまでも投資なので、収益が生み出せれば成功であり、損が出ればそれは失敗ということです。そいう意味では、ドライなものであり、結果が全てのものごとです。

もちろん株投資やビジネス投資と違い、不動産投資は投資対象の値動きが速いものではなく、流動性が高いものではないので現金化までの時間は長いものになるのが不動産投資です。

国土交通大臣指定の公益財団法人東日本不動産流通機構(REINS)が発表している「首都圏不動産流通市場の動向」(http://www.reins.or.jp/trend/sf/index.html)を2004年から2014年のデータをまとめてみました。首都圏の新築戸建て、中古マンション、土地の売買取引価格と成約件数をまとめてグラフに示したものです。

不動産価格がどのように変動しているかを捉えてみてください。不動産価格の変動は激しいものではないことがわかると思います。

新築戸建物件の売買価格と成約件数の推移(首都圏)【2004年~2014年】

新築戸建物件の売買価格と成約件数の推移(首都圏)

中古マンションの売買価格と成約件数の推移(首都圏)【2004年~2014年】

中古マンションの売買価格と成約件数の推移(首都圏)

土地(100~200㎡)の売買価格と成約件数の推移(首都圏)【2004年~2014年】

土地(100~200㎡)の売買価格と成約件数の推移(首都圏)

物件の価値に対してそこから得れる入金額(キャピタルゲイン)が基本的に決まってくるのが不動産投資です。つまり、不動産投資とは、自分にとっての相性どうのこうのよりも物件選択力とそれを生み出す情報収集力がモノを言う世界です。そこには相性は関係なく物件があるのみです。

まとめ

不動産投資の初心者が知っておいたほうがいい基礎知識と題して、不動産投資におけるほんのさわりの部分を書きました。不動産投資はご周知のとおり、奥が深く、様々な情報が溢れています。しかし、不動産投資の情報やノウハウを発信するそのほとんどが不動産業者、不動産開発業者(デベロッパー)、ハウスメーカーなどです。それらの情報が間違っているとは言いません。

しかし、「抜け」ているところはあるのです。なぜなら最終的には自社がすすめる何らかの物件(仲介する物件)を買ってほしいがために、投資家目線、つまりユーザー目線では解説されていないからです。不動産投資の事例を載せている情報サイトでも同じです。不動産投資が上手く行った事例をアピールして書かれています。

このサイトでは不動産個人投資家の目線から、あえて失敗した事例も含めて紹介していきたいと思います。他人の失敗はとても参考になるものです。そして、不動産投資とは、そのノウハウを十分に学んでから取り組むべきものだと思います。さらに時代は変化しているので、過去うまく行った方法が必ずしも今後もうまくいくとはかぎらないとも言えます。

競売物件の不動産投資などがいい事例だと思います。現在では、競売物件の相場は高くなっているのです。

日々変化する経済状況を捉えながら、このサイトを読み続けて行っていただければ嬉しいかぎりです。私の経験があなたの不動産投資に役立つことがたくさんあると思います。今後も不動産投資の基本情報からプロレベルのノウハウまでを個人投資家の目線で徹底的に解説していきます。以上、基礎知識パート1でした。

作成者: 安藤五

不動産個人投資家 安藤 五(あんどういつき)

10年以上前になりますが、株投資で大失敗しました。マーケットに翻弄されるとはまさに自分のことです。日々アップダウンを繰り返す株式相場で資産を作るには、相当のラッキーが起こるか、かなりのプロフェッショナルでないといけないことを身に沁みて痛感しました。当時勤めていた会社も辞めました。家族も失いかけました。

そして、経済市況や政治政策やそんな他人が決めたことに振り回される人生はイヤだと思いました。
そこで辿り着いたものが不動産投資です。これに辿り着くためには、とにかくたくさん勉強しました。不動産関連の本を読み漁り、ネットやブログはもちろん、人脈を駆使して成功している不動産投資家に直接話しを聞いたり、不動産仲介業者から直接勉強したりもしました。

また、金融機関の融資担当者にも何度も面会を試みました。そして、それまで持っていた固定概念を捨てました。素早く儲かるものは失うものも早いです。

でも不動産は違いました。売らない限り自分の手元からなくなることはありません。ある日紙切れになってしまうということがないのです。株投資の世界ではたくさんそういうことがありました。

もちろん儲けはゆっくりです。不動産投資はしかし確実です。リスクが少ないと言っていいと思います。さらにいいことには、家族に安心をプレゼントすることができました。不動産投資をすることによって、家族に安心をプレゼントできたのです。

不動産投資に舵を切って、なんだかんだかれこれ10年が過ぎました。
もちろん最初のころは上手に物件が買えない、とか、経費がかかりすぎて運営が上手くいかないという物件もありました。しかし、不動産は強いです。
自分のテコ入れ次第でリカバリーが効くのです。失敗しないように持っていけるのです。

これらの経験を踏まえて、これから不動産投資をする人のなんらかの糧になればと思ってこのブログを書いています。しなくてもいい経験はしないでもいいと思います。他人のフリ見て、我がフリ直せればそれでいいと思います。ですので、体験談もできる限り織り交ぜて書かせていただきます。私が失敗しそうになった経験と上手くいった経験を余すとこなく紹介していきます。

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