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不動産投資の基礎知識

【保存版】リスクを抑える不動産投資の進め方パート2

投資物件の絞り込み

<不動産投資の順序>

シーン1.投資スタートの自己資金と手に入れるキャッシュ(ゴール)金額を決める
シーン2.投資スタイルを決める
シーン3.投資対象物件を探す=物件情報を集める
シーン4.投資対象物件を絞り込む
シーン5.投資物件の購入決定と申し込み(買付証明書を提出する)
シーン6.条件交渉
シーン7.売買契約
シーン8.物件の引き渡し
シーン9.運営

前回の記事(「【保存版】リスクを抑える不動産投資の進め方パート1」 → /toushi-susumekata1-800/)にて、シーン1.からシーン3.までを説明しました。今回はいよいよ「投資対象物件を絞り込む」作業に入ります。

不動産投資の順序

投資対象の物件の絞り込み方についてもノウハウがあります。ただ単なる思い入れや、好き嫌いだけで選んでいくやり方ではいけません。

今回はかなり詳細な説明になりますが、この段階で手を抜かず、じっくりと読んでいただき、確実に実行していけば不動産投資は失敗しません。

資産形成はラクなものではありません。いろんな手間や作業ややりとりが絡んできます。しかし不動産投資は、最初の設定段階でいかにしっかりしたものを作れるかによって、その結果が大きく左右されます。極端に言えば、最初次第なのです。

物件選定の段階で手を抜くと、いかにその後の運用が上手くても満足な結果は得られないのが不動産投資です。レースに出場し、勝利を収めたければ、性能の良い車を選ぶべきです。

前々回の記事、「5年で7億を失った友人から学んだ不動産投資と株式投資の違い」でも書いたのですが、株式投資での成功は、そのほとんどがその道のプロだけに限られます。

しかし、性能がいい車に乗り目的地に行くのは、プロでなくても誰でもできることと同じように、不動産投資は素人だとしても上手くいきます。不動産投資はやり方次第なのです。

前置きが長くなりましたが、それでは本題に入りましょう。シーン4.「物件の絞り込み方」です。

投資対象物件を絞り込む手順

以下の5つの手順で進めます。
(※ここでは物件売却という方法での出口ではなく、賃貸経営という不動産投資方法での出口を想定しています)

①地域を限定する

②予算を確定する

③融資が付くかどうかを探る

④収支計算

⑤現地確認

①~⑤まで、それぞれについて詳しく説明します。

①地域を限定する

地域を限定

地域を限定する場合に重要視する点は以下です。

1.賃貸経営に適している地域かどうか
2.地の利がある地域かどうか
3.自分が住んでもいい地域かどうか

賃貸経営

土地勘がある

住んでもいい地域

対象とする地域が上記の3点に当てはまるかどうか検証してみましょう。

不動産投資物件は、その物件の間取りや建物の古さ、賃料設定などについては改善できるのですが、「立地」の改善はできません。この点から、投資する「地域」を限定しましょう。

そして、まず第一に重視しなければいけないのが、「賃貸経営に適している地域かどうか」です。

次に、「地の利があるかどうか」ですが、いくら地の利があったとしても、オフィス街や商業地域であったり、住宅に向いていない地域を選ぶようなことのないようにしてください。最後に「自分が住める地域かどうか」です。

この順番で考えていくことで、スムーズに地域を限定できます。

注意する点

そこで注意しなければいけないのが、

・先入観や固定概念にとらわれないこと

です。「地の利がある」とか「自分が住んでもいい」という判断は、先入観や固定概念が入りこみやすいものです。「思い込み」に当たります。

きちんとしたデータや調査をもとに判断してください。その目安となるものを以下に挙げてみますので、参考にしてください。

・周辺の世帯が自分と同じような収入レベルにあるか?
・周辺の世帯が同年齢層か?
・家族構成が似ているか?

これらのことと反対に、自分と違う層の世帯が多く住む地域は投資対象地域から外しましょう。それは「地の利がない」ということに当たります。不動産投資の大きな失敗につながります。

「地の利がない」地域 → 自分と違う層の世帯が多く住む地域

②予算を確定する

物件取得

予算の確定とは、物件を取得するための金額と、取得するための諸費用の金額をある程度明らかにするということです。

物件の取得金額

物件の取得金額=物件の価格あるいは投資規模は、自己資金と金融機関からの借り入れ金額でその予算が決まります。単純です。

物件の価格あるいは投資規模=自己資金+借入金

物件を取得するための諸費用

不動産物件を購入する際には、購入のための「諸費用」がかかります。

諸費用とは、仲介手数料、印紙税などに始まる税金・登録費用、融資手数料・保証料などのローン保険費用、引っ越し代その他です。

不動産物件の購入諸費用については、後に詳しく記事にしますが、一般に物件購入の時の諸費用の金額は、以下のような目安になってします。少々幅があるのですが、参考値として考慮しておいてください。

■新築物件 → 物件価格の3~7%
■中古物件 → 物件価格の6~10%

まとめると以下の図のようになります。

諸費用

また、登録費用(登録免許税)や不動産取得税がいくらになるのか? という時に必要な基準の数字を「課税評価額」といいます。

「課税評価額」とは、正確には「固定資産課税評価額」と言います。固定資産課税台帳(市区町村にあります)に記載されている価格を算出するときの基礎になっている数字(価格)です。
課税評価額
固定試算課税台帳には、「土地課税台帳」と「家屋課税台帳」の2種類がありますが、どちらも市区町村の行政機関に保存されているので、市区町村役場で1年のうちの4月1日から5月31日までの一定期間であれば、台帳を閲覧することもできます。

自己資金額から逆算して、購入できる物件の価格を決める方法

諸費用を7%と固定してみましょう。以下に3パターンの自己資金の額を挙げてみたので、購入できる物件価格の目安にしてください。なお、ローン(融資)での資金調達を前提にしています。購入の際の頭金は物件価格の10%(自己資金)と設定してまみます。

諸費用7%+頭金10%が現金で最初に用意されなければいけない金額です。購入できる物件価格は、自己資金÷(7%+10%)という計算式からはじき出します。
物件購入価格
●自己資金300万円の場合、3,000,000÷17%=17,647,058で、購入できる物件の価格は、約1750万円

●自己資金800万円の場合、8,000,000÷17%=44,444,444で、購入できる物件の価格は、約4400万円

●自己資金1200万円の場合、12,000,000÷17%=70,588,235で、購入できる物件の価格は、約7000万円

物件購入価格

自己資金額が1000万円を超えてくれば、東京都心の物件に手が出せる規模になります。東京都心で、新築のアパート1棟(8部屋)の価格は、6000万円台~1億円強です。

東京近郊であれば、5000万円から6000万円台で物件を探せます。地方に行けば、3000万円台から見つかると思います。また、中古(築戸)であっても20戸以上のマンション1棟であれば2億円近くはします(都心において)。これが地方になると、8000万円台で手に入れることが可能になってきます。

まとめるとようするに、自己資金300万円ぐらいでは、不動産投資には不適合だということです。これらの数字はいったん目安として頭に入れておいてください。

必ずしも希望する物件が希望する価格帯で見つかるとは限らない

「目指す不動産物件は、そのうち見つかるかもしれない」という根拠のない考えの下、時間をかけて探し続ける人がいます。はっきり言ってそれは時間のムダです。

投資とは時間との勝負でもあるので、「ない」ものを探し続けるのはナンセンスです。

自己資金額および融資額ばかりが物件を購入できる条件ではありません。もちろん金融機関によっては、様々な融資可能な条件があったりもします。例えば以下のようなものです。

・担保提供できる物件がある
・売却できる有価証券がある
・黒字経営している事業会社を持っている
・大企業で高収入を得ている

上記のような条件変更によって、フルローンやオーバーローンを組むことが出来る場合もあります。もしも目指す地域に希望の物件が見当たらない場合には、融資条件などを見直し、別の地域を当ってみることをオススメします。

続いて、投資対象物件を絞り込む手順の3番目、「融資が付くかどうかを探る」作業に移ります。

③融資が付くかどうかを探る

融資
金融機関の融資に対する姿勢は各社さまざまなのですが、不動産投資のローン商品を持っていない金融機関もあったりします。金融機関の商品(ローン商品)は、全国各社一律ではないということを念頭に置いてください。

このほかにも、

・アパートローンを積極的に販売している銀行もあったり、アパートローン(不動産投資資金融資)のような商品を持っていない銀行もあります。

・具体的なアパートローン(不動産投資資金融資)のような商品がなくても、事業者ローン(事業資金)として販売している銀行もあったりします。
(※事業者ローンの場合は、一般に融資期間が10年です。返済期間が短いため、月々の返済額も大きくなるので注意が必要です)

さらに、金融庁管轄下にあるのが銀行系(銀行や信用金庫など)、経済産業省管轄下にあるのがノンバンク(不動産担保ローンなどを取り扱う)です。それぞれ監督官庁か違うことにより、融資の姿勢や融資審査において重視するポイントが違います。

※金融庁管轄の銀行一覧 → 金融庁「免許・許可・登録等を受けている業者一覧」
 → http://www.fsa.go.jp/menkyo/menkyoj/ginkou.pdf (平成27年9月1日現在)

ただし共通する点は、以下の2点です。金融庁管轄の金融機関であっても、経済産業省管轄の金融会社であっても、融資の審査については、以下のことを基準にしています。

・返済能力があるかないか        ・担保設定はきちんとできるか

「きちんと返済できる状況にあるか」ということと、「万が一の場合には取りっぱぐれないか」ということです。

ついては、この2点をクリアするために、ほとんどの金融機関が以下の5つの規定を作っています。

融資を受ける場合に知っておくべき金融機関の5つの規定

◆収支規定
◆担保規定
◆頭金規定
◆標準生計費規定
◆年収倍率規定

わたしたち投資家は、これらの規定に沿って金融機関から審査されます。不動産投資において、融資を勝ち取るためにもこの規定を十分に把握することで、自分に適した投資物件を手に入れることができます。

以下に出来るだけわかりやすく、それぞれについて説明します。相手を知れば百戦危うからず、です。

◆収支規定

「家賃収入の◯%が年間の返済額なのか?」を見みるものです。年間で投資家(金融機関から言うと債務者)がいくらの家賃収入を得て、その中から下の3つの要素を差し引き、返済に充てられるかを計算するのです。

<家賃収入から差し引く3要素>
・空室損 
・運営経費(外部管理費など) 
・修繕費
の3つです。

収支規定

金融機関の目線と投資家の注意点

金融機関は、空室率(空室損)が平均15%の地域も平均5%の地域も同一に計算します。規定の計算式に当てはめようとするあまり、投資に適正かどうかの判断の盲点になっています。

金融機関が審査したのだから、という安易な判断を投資家もしないことが重要です。ぜひ、自分自身で検証してみることをオススメします。以下のポイントから自分で再計算してみましょう。

・この家賃設定は適正価格か
・空室率をどのくらいに見込むか
・運営費(固定資産税、管理費、清掃費、光熱費など)は家賃の何割か

これらを自分で詳細に計算してみましょう。

この再計算作業は、不動産投資自体の安全性に大きく影響します。さらに、その他多くの計算結果は、金融機関の規定で弾き出された計算結果よりも厳しい数字になるものです。

そうです。厳しいものにならないといけません。金融機関はわたしたち投資家本人でもないし、不動産投資の専門家でもないからです。

投資物件そのものを知っているのは、投資家であるあなたでなければいけないのです。

自ら再計算した収支計算の結果は、金融機関の結果より厳しくあるべき

◆担保規定

担保評価×◯%という計算で弾き出されるものが「担保設定額」です。さらに、金融機関の「担保評価」は、土地価格に建物価格を加えたものです。

「土地価格」とは、「相続税路線価(※)」を参考にして、それを当該土地の条件に勘案し、価格を算出します。そこの土地に、同じ建物を建て直した場合にかかる建築費用を新築時からの経過年数によって償却していった価格が「建物価格」です。

(土地価格)+(建物価格)=担保評価となります。さらに、この担保評価の何割という形で「担保設定額」が決まります。

担保評価

相続税路線価とは、
相続税や贈与税を決める際に基準となる土地の価格のことです。この価格は、毎年7月に国税庁が決めています。
国税庁のホームページ →http://www.rosenka.nta.go.jp/から路線価を調べることができます。

戸建住宅の場合は上記の計算によって算出されるのですが、アパートやマンションといった集合住宅の場合は、一般的に「利回り」で物件価格が決まります。

例えば、年間家賃が1500万円で、利回り7%が出なければ売れないという物件の価格は、1,500,000÷7%=2億1千万です。利回り5%でいいということであれば、1,500,000÷5%=3億という具合になってきます。

「5%の利回りでもいい」という物件は、大都市の中心部に限られます。それらはもちろん立地は申し分ないところにあります。反対に、利回り10%を提示していてもなかなか売れない物件(地域)は、集客が見込めない寂れた地域です。

年間家賃収入額÷利回り率=物件価格

土地の評価と建物の評価について認識しておくこと

土地の評価額は大都市のほうがもちろん高くなります。しかし、建物の敷地面積は反対に狭くなります。

つまり、

・建物の課税評価額は、大都市にあっても田舎にあっても変わらない
・地価が低い地域では、建物の大きさは変わらず、敷地をその分広く使っている

課税評価額

建物の評価は、大都会にあっても田舎にあっても、同じ築年数・構造・大きさであれば、「変わらない」ということです。

注意点
利回りが低くてもいいという地域は、入居者にとっても人気があることはもちろんですが、あなた以外の他の投資家にとっても投資対象として人気があるということです。(利回りが高くないとなかなか売れない地域は、人気がないということ)

利回りが高い=物件が安い=人気がない=空室率が高い=賃料に対する運営費の割合が大きい

ということにもなります。

建物の維持管理にかかるコストは、空室率が低くても高くても、家賃が高くても低くても変わりません。不動産は、持っているだけで維持費がかかります。

日本の会計基準
日本の会計基準はアメリカなどのように時価評価基準ではないので、金融機関は簿価で評価を行います。融資の際の担保設定額が、破綻した後でもその価格が帳簿に乗っていることになります。日本の会計基準が現実的ではない部分です。
融資先が破綻したときによく行われる「差し押さえ」や「競売」などでも、担保設定額は5000万円であるものの、実際に売れるときには1000万円だったりということが多々あります。実態に法律が追いついていないのです。
→ 競売物件の不動産投資については、後に詳しく記事にしていきたいと思います。

◆頭金規定

先の「担保規定」のところでお伝えしたとおり、金融機関というところは、投資家が実際に購入する物件の、その何割かを融資しようという安直な考えに基いています。この頭金規定も同じです。

物件価格の何割かを融資金額にすれば、回収リスクは低くなるだろうと思っているのです。つまり、現実には購入物件価格の満額は融資されないのです。

そこで、それぞれの金融機関が決めている頭金規定の基準に沿って、用意する現金をシュミレーションしてみました。ぜひ参考にしてください。

<頭金30%規定の金融機関と付き合う場合>

物件価格の3割を現金で用意する他に、諸費用と予備費20%を準備しなければいけません。頭金30%+諸費用+予備費20%が「最初に用意する現金」となります。

例)諸費用10%とすると、自己資金÷(頭金30%+諸費用10%+予備費20%)=物件価格となり、800万円の自己資金で買える物件は、800万円÷60%=約1300万円となります。

これは、1番厳しい金融機関の規定です。つまり自己資金800万円ということは、物件価格の50%以上を現金で用意せよということになってしまいます。

<頭金10%を規定する金融機関と付き合う場合>

1番ゆるいと思われる金融機関の規定値です。予備費は融資金枠に含まれます。頭金10%+諸費用10%が「最初に用意する現金」となります。

例)購入諸費用を10%とすると、自己資金÷(頭金10%+諸費用10%)が物件価格となり、800万円の自己資金で買える物件は、800万円÷20%=約4000万円となります。このレベルになると具体的ではないでしょうか。

一般的には、「頭金20%+諸費用」という金融機関が多いような気がします。この頭金規定のところでは以下のことを認識しておきましょう。

・頭金の割合が少なければ少ないほどローンの金利は高くなる → 金融機関にとっての回収リスクが高くなる
・頭金の割合が多くなれば金利は低くなり融資の条件は良くなります → 現金の拠出により投資家の現金資産は減ります

◆標準生計費規定

標準生計費規定は以下の2種類です。

・年収何百万円以上という単純なもの
・独自の計算式による算定

判断の根拠は、「賃料収入以外にも返済はまかなえるかどうか」と「生活費が賃料に影響しないかどうか」です。定期的な安定した収入があるかどうかを見てきます。

定期的な安定した収入とは、給与所得や他の物件収入(ローンではない方法で入手した物件)、安定した事業収入です。

◆年収倍率規定

一部の金融機関で用いられている規定です。ローン債務(住宅、自動車など)の合計が年収の一定割合(10~20倍)を超えないように設定するということです。

アパートローンは、事業融資というカテゴリーに属しますので、住宅ローンや自動車ローンとは別のものとして考えます。

必ずしもこの年収倍率規定に収まっていなくても融資が下りる場合もあります。あくまでもそれぞれの金融機関の独自の判断です。

参考資料>
東京カンテイ マンション価格の年収倍率表2015より
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/84bairitsu-new.pdf(新築)
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/84bairitsu-old.pdf(中古)

このようにいくら融資がつくのか以外にも、いくらの金利なのか、どれだけの返済期間なのかも不動産投資に大きく影響を与えます。

金融機関の融資に対する特徴や姿勢は、その地域に強い不動産業者から情報を得るのが1番です。ある程度の見込みを立てた上で、事前審査に臨みましょう。

金融機関の手の内が、ある程度明確になれば、物件取得の確度はかなり高くなります。

④収支計算

収支計算
投資物件を絞り込むにあたって最後は、その投資対象が収支として合うかどうかを計算する作業です。投資しようとする地域の市場分析と財務分析が必要になります。

収支計算に必要なモノ

●家賃想定金額
●空室率・・・(年間解約数×空室日数)÷(総戸数×365日)の式で算出されます。
●運営費・・・固定資産税・管理費・現状回復費用・光熱費・清掃費など
●融資条件・・・融資額(借入額)・金利・返済期間・保証料・事務手数料などを含む
●土地・建物・設備などの内訳
●課税所得額

以上の情報を整備してください。それぞれの計算方法については、後に詳しく説明して行きますので、ここでは項目を把握してください。

⑤現地確認

現地調査

投資する現場をグーグルマップで周辺環境も含めて観察することはできますが、時間の許すかぎり実際に現地に足を運びましょう。できれば一度ではなく、以下のタイミングに分けて実際に現場を見に行ってください。

・昼 ・夜 ・晴れの日 ・雨の日 ・夏 ・冬

現地で確認する事

(周辺環境)
 ・臭気 : 汚水処理施設 河川 工場 お墓 排気ガス 養鶏場 畑 病院
 ・騒音 : 幹線道路 電車の線路、踏切 病院 警察 消防署 高圧線鉄塔(雨の日) ネオン菅 工場 学校 公園や広場
 ・日照 : 南側の建物 橋 看板 山 高台
 ・湿気 : 建物に接する茂み 崖 林や森 水路 井戸
 ・安全 : 街路灯 最寄り駅までの雰囲気
 ・忌避施設 : お墓 葬祭場 鉄塔 浮浪者がいる公園 風俗施設 ラブホテル ごみ屋敷 反社会的勢力の事務所

(建物)
 ・傾き : 基礎や扉や窓の周囲に亀裂(ヒビ割れ)がないか
 ・外壁 : ヒビがないか 塗装面を実際に触って手が白くならないか タイルの剥がれがないか
 ・補修 : サビや壊れなどによる補修の必要がないか
 ・設備 : 給湯器 エアコンの室外機

(近隣)
 ・うるさそうな人が住んでいないか : 張り紙 看板
 ・入居者の生活態度 共有部分の状態 : ごみの出し方 自転車の置き方 郵便受けの状態 洗濯物の様子
 ・近隣の空室状態 : 郵便受け ガス、水道、電気メーター
 
一般に、単身者向けの物件であれば日照の問題や周辺環境はあまり問題にならないのですが、家族向けの物件であればこれらは致命的な問題になったりもします。

修繕や清掃の外部委託、管理専門会社への委託などで問題解決できるものであれば、コストとしてそれらの費用を織り込んで再計算してみましょう。どうしても解決できそうにない問題であれば物件自体を見送るという判断も必要になってきます。諦めることも時には大事だったりもします。

まとめ

不動産投資の進め方の手順の中のシーン4「投資対象物件を絞り込む」について詳しく解説しました。

ご承知のとおり千差万別あるのが不動産です。いろんなものに対応するには、基準や手順をしっかり把握した上で、進めて行くことが懸命です。

また、今回ご紹介した方法は、投資物件ばかりではなく、住宅物件を取得する際にも使える方法です。ぜひ参考にしてみてください。今回も長文にお付き合いいただきありがとうございました。

以上、不動産投資の進め方2の「シーン4.投資対象物件を絞り込む」についてでした。

作成者: 安藤五

不動産個人投資家 安藤 五(あんどういつき)

10年以上前になりますが、株投資で大失敗しました。マーケットに翻弄されるとはまさに自分のことです。日々アップダウンを繰り返す株式相場で資産を作るには、相当のラッキーが起こるか、かなりのプロフェッショナルでないといけないことを身に沁みて痛感しました。当時勤めていた会社も辞めました。家族も失いかけました。

そして、経済市況や政治政策やそんな他人が決めたことに振り回される人生はイヤだと思いました。
そこで辿り着いたものが不動産投資です。これに辿り着くためには、とにかくたくさん勉強しました。不動産関連の本を読み漁り、ネットやブログはもちろん、人脈を駆使して成功している不動産投資家に直接話しを聞いたり、不動産仲介業者から直接勉強したりもしました。

また、金融機関の融資担当者にも何度も面会を試みました。そして、それまで持っていた固定概念を捨てました。素早く儲かるものは失うものも早いです。

でも不動産は違いました。売らない限り自分の手元からなくなることはありません。ある日紙切れになってしまうということがないのです。株投資の世界ではたくさんそういうことがありました。

もちろん儲けはゆっくりです。不動産投資はしかし確実です。リスクが少ないと言っていいと思います。さらにいいことには、家族に安心をプレゼントすることができました。不動産投資をすることによって、家族に安心をプレゼントできたのです。

不動産投資に舵を切って、なんだかんだかれこれ10年が過ぎました。
もちろん最初のころは上手に物件が買えない、とか、経費がかかりすぎて運営が上手くいかないという物件もありました。しかし、不動産は強いです。
自分のテコ入れ次第でリカバリーが効くのです。失敗しないように持っていけるのです。

これらの経験を踏まえて、これから不動産投資をする人のなんらかの糧になればと思ってこのブログを書いています。しなくてもいい経験はしないでもいいと思います。他人のフリ見て、我がフリ直せればそれでいいと思います。ですので、体験談もできる限り織り交ぜて書かせていただきます。私が失敗しそうになった経験と上手くいった経験を余すとこなく紹介していきます。

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