カテゴリー
不動産投資の基礎知識

【保存版】不動産投資の進め方パート4売買契約書

不動産売買契約書

失敗しない不動産投資の進め方を9つのシーンに分けました。投資物件購入は以下の手順で進めます。

シーン1.投資スタートする自己資金と手に入れるキャッシュ(ゴール)金額を決める
シーン2.投資スタイルを決める
シーン3.投資対象物件を探す=物件情報を集める
シーン4.投資対象物件を絞り込む
シーン5.投資物件の購入決定と申し込み(買付証明書を提出する)
シーン6.条件交渉
シーン7.売買契約
シーン8.物件の引き渡し
シーン9.運営

不動産投資の進め方

前回の記事「【保存版】不動産投資の進め方パート3買付証明書の書き方」で、シーン5.とシーン6.の「買付証明書」と「条件交渉」について書きましたが、次に来るのはいよいよ「売買契約書」です。狙った物件を購入し、「不動産投資」がスタートします。

不動産投資の進め方を手順どおりに進めていくことで、投資は確かなものになります。不動産投資に失敗しないためには、イレギュラーなことにをしないことです。基本に忠実であれば、不動産投資できちんと儲けが出せるようになります。

「失敗にはパターンがあり、成功にはパターンが存在しない」と言われますが、とくに不動産投資の世界ではそうです。成功のパターンはなかなか見つけられないのですが、失敗のリスクを極力減らすことは努力次第で、できるのです。

野球ファンではないのですが、メジャーリーグのイチロー選手の言葉にもあります。

「準備というのは、言い訳の材料となり得るものを排除していく、そのために考え得るすべてのことをこなしていく。」

順番どおりにコツコツと積み上げていくことが成功への1番確実な方法なのでしょう。

収益物件取得のための売買契約書

自分が住むための「住宅購入」の売買契約ではなく、不動産投資の「収益物件の売買契約」について詳しく説明していきます。

住宅購入の場合と何が違うのかというと、それは、普通の住宅購入契約事項にはない、特有の条項を含めなければいけないということです。

売買契約書条項

さらに、売買契約するときの大まかな流れは以下のように進めていきます。これは実際の契約の時にチェック項目にもなるので、ぜひ活用してください。

売買契約の流れ

□1.売主と買主が対面する(郵送のやりとりで進める場合もある)

□2.宅建業者から重要事項の説明を受ける(ここは必ず対面で行う)

□3.各種書類の確認(最低限必要なもの)
  ・登記事項証明書
  ・公図か測量図
  ・建築図面
  ・建築確認図書
  ・賃貸契約書
  ・固定資産税納付書

□4.契約書に捺印

□5.手付金の受け渡し(仲介業者が介入する場合は、仲介業者の銀行口座でやり取りする場合がある)

不動産売買契約書の書き方

不動産の売買契約書の書式については、ネット上に溢れかえっているので、どれを参考にしてもかまいません。また、その文章も独特な言い回しが多いので、文章自体は流用して作成してください。

先にも書いたとおり、住宅購入の売買契約書との違いは「特約条項」が入っているかどうかなので、契約書の前段部分は下のような内容になります。ただし、以下に説明する①~⑫までのポイント(要素)はできるだけ外さないようにしましょう。

また、面倒だからと言って、司法書士や弁護士に契約書作成を依頼すると、すぐに3~5万円くらいを請求されてしまいます。一度できるかぎり自分でやってみる、もしくは全文を読んでみることをオススメします。

<売買契約書サンプル>
10年ほど前のものになるのですが、ある投資物件で実際に私が使用した売買契約書を紹介します。(全3ページ)

(1ページ目 ※画像をクリックすると拡大表示されます)
売買契約書
①「売買の目的物・売買金額」・・・購入する対象物件とその金額を明記します。

②「売主の履行義務」・・・この取引においては、所有権の移転が非常に重要な要素だったため、詳細に書きました。

③「買主の履行義務」・・・「きちんとお金は支払います」という宣言のようなものです。

④「所有権移転の時期」・・・時期を明確にしておくことで、この売買契約書に沿って取引が進められます。

(2ページ目 ※画像をクリックすると拡大表示されます)
売買契約書
⑤「契約および登記手続き等の費用負担」・・・収入印紙の費用、契約書類の作成費用、登録免許税、所有権移転登記の費用をどちらが負担するのかを明記します。

1番気になるのが「印紙税」の負担です。売買契約書は2通作成し、売主・買主各々が1通ずつ保管します。その際、収入印紙をそれぞれに貼っていないと法的に有効な契約書になりません。

印紙税はそれぞれの取引額(契約額・不動産では売買価格)によってその率は決められています。

印紙税額については、国税庁のホームページから税額を調べる事ができます。「いくらの収入印紙を貼ったらいいのか?」がわかります。

国税庁ホームページ https://www.nta.go.jp/ 

収入印紙はいくら?「印紙税額」の表 → https://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/inshi/pdf/zeigaku_ichiran.pdf

印紙税額

不動産の取引価格が1億円を超えてくると(~5億)、収入印紙代(印紙税額)が10万円という高額になってしまいます。よってその負担を双方各自でしようということを明記した部分です。

収入印紙は、売買契約書1ページ目の画像(A)の部分に貼ります。印紙を貼ったら売主・買主それぞれの割印が必要です。

⑥「収益および費用の負担」・・・公租公課とは不動産業界特有の言い方です。「所得税」「住民税」「健康保険料」「社会保険料」のことに加えて、とくに土地建物の取引きでは、「固定資産税」「都市計画税」「不動産取得税」のことをいいます。

⑦「危険負担」・・・天災などの予想し難い事が起きた場合を一応規定しておきます。

⑧「瑕疵担保責任」・・・いわゆる売主側の「瑕疵」があった場合を規定しています。

瑕疵担保責任については「【保存版】不動産投資の進め方パート3買付証明書の書き方」を御覧ください。

⑨「契約解除」・・・念のために書いておくという意味合いが強い項目です。

⑩「駐車用スペースの賃貸借契約の処理」・・・忘れず駐車場の賃貸契約についても付記しておきましょう。この物件の場合、駐車スペースに契約者以外の利用が確認できたため上記のような文面になっています。

⑪「協議」・・・定型文章です。そっくりそのまま流用していただいてかまいません。

(3ページ目 ※画像をクリックすると拡大表示されます)
売買契約書
⑫「署名・捺印」・・・印鑑証明を取得しておくことを忘れずに。有効期限は発行から3ヶ月以内のものです。

売買契約書の特約条項はなにを書くべきか

特約条項
以下に説明する内容は、売買契約の前までに売主・買主の間で取り決めておく内容です。これらを「収益物件特有の条項=特約条項」と言います。

もちろん特約条項は契約書に記載されます。さらに特約条項が多岐に渡る場合は、売買契約書に別紙として添付します。

特約条項は契約の一歩手前の条件交渉にも影響するものです。有利な条件交渉に持っていくためにも一度目を通しておいてください。

特約条項の要素

特約条項は要約すると以下のことにまとめられます。

1)壊れている部分を認めますよ
2)法律や条例が変わっても文句は言いません
3)周辺環境が変わっても文句は言いません
4)入居者をきちんと引き継ぐ
5)家賃の延滞や未納分の取り扱いをどうするか決める
6)家賃延滞者がいたらどうするか

【図】

それぞれについてを解説し、例文を示します。あなたの売買契約の際の特約条項に必要かどうかを確認してみてください。

1)壊れている部分を認めますよ

特約条項
一般の住宅購入の場合であれば、現調(現地調査)を必ず行うものでしょう。そして、建物の外部や部屋の中、その他の設備などに壊れている部分がないかを確認した上での条件交渉し、契約、という運びになるものです。

また、仲介業者が介入する取引であれば(これがほどんど)、建物の現在の状況を記載した一覧表が作成され、買主はその一覧表を確認できます。さらに引き渡し時には、その一覧表に従って物件の状態を目で見て再度確認することもできます。

そこでもしも、提示された一覧に記載されている状態と現状が違う場合には、売主負担で修復の義務が発生します。「壊れていない」と書いてあるのに、実際は壊れれていたら「修復してください」と言えるのです。もちろん法的にも売主に修復義務が発生します。

住宅購入

しかし、不動産投資家が収益物件を購入する場合は、賃貸中の物件(例えばアパートなど)を購入することが多いので、建物内部、いわゆる部屋の中を確認することが困難になります。中古物件(築古物件)の投資はここに難しさがあります。

検討する物件が、完全な「空き物件」(=空室率100%)であればいいのですが、利回りがいい物件ほど空室割合が少ないということを意味しています。現実、中古物件の場合は、それぞれの部屋の内部の状態を確認することはほぼ不可能になります。

不動産投資家の大きなリスクの一つは、これです。

入居者の使用状態が非常に悪かった場合、その修繕に大きな出費が発生します。いったいいくらかかるのか? を事前に正確に図ることができないというリスクです。

しかもこのリスクは、投資運用を始めてから数年後に発覚するといったことも稀ではありません。発覚した時点で、売主にその負担を負わせることは現実には難しいものです。

法的にも売買が完全に成立しているので、後になって「騙された」と言っても取り返しはつかないものです。

こういったリスクを少しでも軽減するのが、この特約条項です。実際の売買契約書には以下のような文言で表記されます。(一例ですのであくまでも参考にしてください。司法書士や弁護士によっては、その言い方や文言自体に様々な書き方があります)

例文)

売主は本件建物及び付帯設備、その土地等を現状有姿のまま引き渡すものとし、売主は本件建物及び付帯設備、その土地等につき、経年変化による品質、性能上の劣化ならびに使用損耗が生じていることを予め告示し、買主はこれを了承し買い受けるものとする。

特約条項

契約書上の文面では、例文のようになります。つまり、建物の不具合や設備等の不具合について事前に確認することができなければ、契約書の特約条項で縛っておこうというものです。

どちらかと言えば、売主側に寄った表現になります。買主側(投資家)から言えば、売主に対して「できるかぎり壊れている部分は事前に明らかにせよ」という意思を伝えるものです。

2)法律や条例が変わっても文句は言わない

法律条例
収益物件のそのほとんどがアパート・マンションといった集合住宅・長屋といった建物は、「特殊建築物」と呼ばれるものです。特殊建築物という名前が付けられているだけあって、一般の住宅よりも多くの法的規制がかけられています。

この特殊建築物は、建設された当時の法律や条例に照らし合わせて建物が立てられています。これを「適格建築物」と言います。

建設当時は適格建築物であっても、現在の条例に照らすと不適格建築物となる建物も多く存在します。この場合は、違法建築物となるものではありません。その建物の使用については認められるもので、現在の法律や条例に適格に改善せよと言われるものでもありません。これらの建物を、「既存不適格建築物」と呼びます。

このようにその建物が建てられた当時では許可されていた構造が、再建築した場合には同様の構造を建てられない場合、「売主はそれを担保しない」という特約です。現在の法律や条例を調べたら、同じような建物が造れない時に、売主の責任ではないという特約です。

そのままの構造で使用するのであれば問題はないのですが、新しく建て直して同様のものは建たない可能性がある場合に、買主も文句を言いませんという特約です。この特約も、売主側に寄った文章です。

適格建築物

例文)

本契約書で説明するすべての事項について、今後関係法律の改定、変更、新設により、その内容が変わる場合があり、現在の建築物と同一規模の建築物や現在建築可能な建築物の建築ができなくなる場合があることを認める。

投資家として注意すべきは、購入物件の地域の建物についての法律や条例を確実に調べておくということです。建築基準法(構造物基準等)については後に詳しく記事にしていきます。

3)周辺環境が変わっても文句は言わない

環境変化

収益物件(アパートやマンション)が建てられる地域というのは、たいていの場合、その周辺にも新たにアパートやマンションが建てられる可能性が大きい地域です。つまり敷地における「建ぺい率」や「容積率」が大きく取れる(許可される)地域です。

ここで問題になるのが環境変化です。例えば、今まで低層の住宅だった目の前の建物が高層のマンションに建て変わり、日照時間が短くなったり、眺望が悪くなったりすることです。

第三者の敷地に建つ物件なので、その建物が適法なものであればもちろんそれを阻むすべはありません。しかし、このような環境変化は、投資物件の入居率に影響する環境変化です。引いては不動産の投資効果に影響が出ます。

ぜひ収益物件購入のリスクの一つとして認識しておきましょう。

環境変化

契約書文面では以下のようになります。

例文)

本物件の周辺環境は第三者所有者によるものであり、今後、建築物等の新築、増改築などにより周辺環境、日照、眺望、風向等が変化する場合があることを認める。

この周辺環境の変化は、収益物件に限った話ではなく、一般の住宅購入でも起こりうることです。あなたが「建てる側」になった場合には、逆に周辺環境に影響を及ぼすということも頭に入れておきましょう。

4)投資収入源となる入居者をきちんと引き継ぐ

入居者

不動産投資の投資金の回収原資は入居者からの家賃です。現在入居している賃借人は不動産投資にとっては財産にも相当します。それをきちんと引き継ぐことを明記する特約です。

特約という意味合いよりも、当然のいった内容です。この条文が抜け落ちている契約書も世の中に多く存在しているので、あえてここで書いておきます。

例文)

売主及び、買主は別添「建物賃貸契約書」の通り、本物件を第三者に賃貸中であることを互いに確認し、買主は当該賃借人付きの状態で本物件買い受け、所有権の移転と同時に賃借人としての地位を同条件で本物件を買い受け、所有権の移転と同時に賃貸人としての地位を同条件で売主より継承するものとする。また、賃貸人の移転についての通知は、本契約成立後速やかに賃貸人に対して文書にて通知するものとする。なお、所有権移転時における賃貸中の部屋の確認および詳細は、別添の「建物賃貸借契約書」に基づくものとする。

5)家賃の延滞や未納分の取り扱いをどうするか決める

家賃滞納

家賃の延滞分(債権)の回収は、普通は売主に帰属します。契約を引き継ぐ時点で、家賃の支払い状況がどうなっているのかをきちんと確認し、もしも延滞者がいるとすれば、その回収はどちらがやるのか? 回収された場合にはどのように処理するのかを取り決めておきましょう。

物件を引き継いだ後に延滞分の家賃が入ってきても、売主に返金しなければいけなくなり、手間が発生します。

この家賃に関する取り決めの他に以下の点についての契約を交わしておきましょう。

・固定資産税の清算 → 起算日を1月1日にするか4月1日にするか
・敷金 → 前回の記事の関東の慣例で行うか、関西の慣例で行うか
・契約当月の賃料(家賃) → 引き渡し時に日割り清算するものかどうか
例文)

売主は、本物件の所有権の移転の際に買主に対して「建物賃貸借契約書」の原本及び鍵を交付するものとする。買主は、賃貸人の地位継承した後は、自己の責任と費用負担において賃借人との関係を処理するものとする。但し、地位継承前に起因する売主または賃借人の債務不履行については、売主の責任においてそれを負担して解決ものとする。

(賃料及び管理費、固定資産税の清算金について)を補足しましょう。

5補足)家賃延滞者がいたらどうするか

物件を引き継いだらじつは家賃の滞納の入居者がいた場合に無用なトラブルを避ける意味で、以下の条文を参考にしてください。また、この条文を加えることで売主からの物件の引き渡しの状態が良くなります。

延滞分の家賃が物件購入後に回収出来た場合、売主が保有していた期間の家賃は本来の意味では売主のものです。延滞分の家賃が回収できたら、売主に返金すべきものになります。

しかし、以下のような特約条項で記載しておけば、回収した家賃を自分の収益に反映させても法的になんら問題がなくなります。後々のトラブルが避けられます。

例文)

売主は本物件につき、賃借人の賃料延滞がない状態であることを買主に提示するものとする。万一賃料の延滞が発生している、または本物件の引き渡しまでに賃料の延滞が発生する場合は、売主の責任において本物件引き渡し時に清算業務を行なうものとする。

まとめ

不動産投資の収益物件を取得するときの「売買契約書」の書き方についてまとめました。さらに収益物件の取得のときに必要な「特約条項」についても解説してみました。それぞれの例文は、ぜひそのまま流用していただいてかまいません。

売買契約書の最後には、

「本契約に定めのない事項またはこの契約の定めについて解釈上疑義を生じた事項について、売主及び買主が民法その他の法令及び不動産取引の慣例に従い、お互いに誠意をもって協議する」

という文章を入れるのも慣習です。不動産の売買契約書以外にも広く使われている文章です。

不明な部分、不安や疑問に思う事があった場合には、話し合いで決めて行きましょうということです。

この「話し合いで決める部分」が少なければ少ないほどもちろん契約はスムーズです。とくに不動産投資に慣れている相手が売主の場合には、臆することなくこれら特約の条文を盛り込みましょう。

ただし、気をつけるべきは、ポイントがずれた項目を盛り込まないということです。

不動産投資においては「契約書」がそのすべてと言って過言ではありません。ぜひ一度、時間のあるときに、じっくりと不動産売買契約書の条文を全文読むことをおすすめします。そのうち契約条文の独特の言い回しにも慣れてくるでしょう。

こういう地道な作業が、不動産投資のプロへの第一歩ですし、失敗しない不動産投資の近道でもあります。

以上、不動産投資の進め方シーン7.「売買契約書」についてでした。最後までお読みいただきありがとうございました。

作成者: 安藤五

不動産個人投資家 安藤 五(あんどういつき)

10年以上前になりますが、株投資で大失敗しました。マーケットに翻弄されるとはまさに自分のことです。日々アップダウンを繰り返す株式相場で資産を作るには、相当のラッキーが起こるか、かなりのプロフェッショナルでないといけないことを身に沁みて痛感しました。当時勤めていた会社も辞めました。家族も失いかけました。

そして、経済市況や政治政策やそんな他人が決めたことに振り回される人生はイヤだと思いました。
そこで辿り着いたものが不動産投資です。これに辿り着くためには、とにかくたくさん勉強しました。不動産関連の本を読み漁り、ネットやブログはもちろん、人脈を駆使して成功している不動産投資家に直接話しを聞いたり、不動産仲介業者から直接勉強したりもしました。

また、金融機関の融資担当者にも何度も面会を試みました。そして、それまで持っていた固定概念を捨てました。素早く儲かるものは失うものも早いです。

でも不動産は違いました。売らない限り自分の手元からなくなることはありません。ある日紙切れになってしまうということがないのです。株投資の世界ではたくさんそういうことがありました。

もちろん儲けはゆっくりです。不動産投資はしかし確実です。リスクが少ないと言っていいと思います。さらにいいことには、家族に安心をプレゼントすることができました。不動産投資をすることによって、家族に安心をプレゼントできたのです。

不動産投資に舵を切って、なんだかんだかれこれ10年が過ぎました。
もちろん最初のころは上手に物件が買えない、とか、経費がかかりすぎて運営が上手くいかないという物件もありました。しかし、不動産は強いです。
自分のテコ入れ次第でリカバリーが効くのです。失敗しないように持っていけるのです。

これらの経験を踏まえて、これから不動産投資をする人のなんらかの糧になればと思ってこのブログを書いています。しなくてもいい経験はしないでもいいと思います。他人のフリ見て、我がフリ直せればそれでいいと思います。ですので、体験談もできる限り織り交ぜて書かせていただきます。私が失敗しそうになった経験と上手くいった経験を余すとこなく紹介していきます。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です