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不動産投資の基礎知識

不動産投資をしている人が知っておくべき青色申告承認申請書の書き方

青色申告承認申請

サラリーマンの副業として不動産投資を行っている人、以前住んでいたマンションの1室(持ち家)を賃貸に出している人、これから副業として不動産投資(サラリーマン大家になる)を始めようとする人が、年に1度悩むのが「確定申告」です。

なぜ悩むかというと、「税金」をできるだけ抑えたい(=節税したい)という願望からです。そしてこの願望(税金を抑えたい、節税をしたい)を叶えるために最低限やっておくべきものが「青色申告」です。

確定申告時の青色申告こそが、不動産投資家の節税願望を叶える、必須のやるべきことなのです。

不動産投資節税
そこで今回は、不動産投資家が節税のために、確定申告のときに一緒に提出する青色申告承認申請の作成方法を解説します。さらに、知っておくだけでちょっと得する不動産賃貸事業の細い節税の方法までも付け加えました。

私が、不動産投資を始めたころには手探りだったことをみなさんには時間短縮で、しかも最速で、投資利益を上げていただけるよう願いを込めて書きます。

最初に申し上げておきます。「家賃収入」あるいは「賃料収入」がある人は、「不動産所得」についての確定申告をします。事業所得や給与所得の確定申告ではありません。(不動産の事業所得については後段に説明します)

確定申告しなければいけない収入

サラリーマンの人は、原則として、従事する会社からの給与以外の副業で、1年間に20万円を超える収入があった場合には、「雑所得」として確定申告をする必要があります。(さっそく税務署員のような言い方でごめんなさい)

確定申告
総収入金額(もちろん本業の給与は除く)から必要経費を差し引いて、20万円を超えた場合にも確定申告が必要です。

ちなみに、公的年金(年金受給されている人)についても収入とみなされ、年金と雑所得の合計が20万円を超えた場合でも確定申告が必要です。「年金も収入とみなされる」というおかしな税金システムの注意点です。

確定申告
当然、副業としての家賃収入(「不動産所得」と言います)が、1年間で20万円を超えた場合には、確定申告が必要です。

1年間で20万円といえば、月あたり2万円弱の家賃収入があることになるので、不動産投資で収益物件を保有している人のほとんどが該当することになります。

ここまでは、確定申告についての当たり前のお話しです。では次に、不動産所得と言われる家賃収入について解説します。

不動産所得とは

不動産所得

ひと言に「所得」と言っても(「収入」と言っても)、税金を徴収する国税庁は、不動産所得を以下のように定義しています。

不動産所得の定義

不動産所得
国税庁ホームページ → https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1370.htmより

不動産所得とは、「土地や建物の貸付けによる賃料収入」ということですが、注意が必要なのは、駐車場の賃料収入も不動産所得になるということです。

100円パーキング

ただし、100円パーキングのような時間決め駐車場の収入は、「事業所得」または「雑所得」となり、不動産所得には当たりません。また、家賃や敷金を入金している銀行の預金残高に付く利息については、「利子所得」になります。(細い話ですが)

不動産所得

そして、物件売買による収益(収入)は不動産所得のカテゴリーには入りません。「事業所得」になります。

不動産所得税の計算方法

不動産の所得税がいくらになるのかを計算する方法は、

①1年間に得た家賃収入から経費を差し引いて、出てきた金額に税率を掛ける
②その金額から控除額を引く

最後に残った金額が、その年に払わなければいけない不動産所得に対する「税金」額(納税額)です。

①(1年間の家賃収入 - 必要経費)× 税率 = 所得金額
②所得金額 - 控除額 = 納税額

上記中①の「税率」と②の「控除額」については、以下のようになっています。(国税庁のホームページの「所得税金額の速算表」より)

・所得金額195万円以下 → 【税率】5% 【控除額】0円
・所得金額195万円を超え330万円以下 → 【税率】10% 【控除額】97,500円
・所得金額330万円を超え695万円以下 → 【税率】20% 【控除額】427,500円
・所得金額695万円を超え900万円以下 → 【税率】23% 【控除額】636,000円
・所得金額900万円を超え1,800万円以下 → 【税率】33% 【控除額】1,536,000円
・所得金額1,800万円を超え4.000万円以下 → 【税率】40% 【控除額】2,796,000円
・所得金額4,000万円超 → 【税率】45% 【控除額】4,796,000円

上記①と②の計算式によって税金を納める額は決まるのですが、収入はできるだけ多くして、納税額はできるだけ抑えたいと思うのが人の常です。その節税方法として、やっておくべきものが「青色申告書の提出」です。

不動産所得にかかる税金をできるだけ抑えるための基礎手続きが青色申告書です。(不動産所得が事業規模になった場合は、「開業届」を提出して控除額をもっと大きくできる方法があります)

不動産所得にかかる税金を抑えるということは、結果的に利益が増えて、投資のパフォーマンスを上げることにつながります。簡単に言えば、「投資の利回りを上げられる」ということになります。

不動産投資業(物件管理業)を株式会社や合同会社などの法人にしている人にとってはほとんど関係ないのですが、これから不動産投資を始めようと思うサラリーマンの人や、すでに副業として収益物件を持っている(家賃収入がある)人は、ぜひ目を通していただきたいことを以下に書いて行きます。

マイナンバーが施行されたので、いままで副収入を申告していなかった人も、銀行口座へのひも付けによりすべての収入を明らかにしなくてはいけなくなります。いままで申告をしていなかったから・・・とか、少ない金額だから・・・という独自判断での収入申告逃れはできなくなりました。

今日、住所変更のためにたまたま銀行に行ったのですが、さっそくマイナンバーの提示を求められました。

マイナンバー

青色申告書を出すメリット

1.手数料が無料
2.手続きは簡単
3.必要経費の項目を多く計上できる
4.節税メリットを受けられる

青色申告をしない人は、白色申告というものになるのですが、青色・白色いづれも納税地(住所地)の「税務署」に申告書を提出します。手数料はかかりません。確定申告のときに同時に提出します。

もしも、不動産所得の金額(家賃収入額から必要経費を引いた金額)が1,000万円を超えてきた場合には(副業のレベルではなくなるのですが)、次の年からは個人事業主を辞めて、株式会社や合同会社などの法人を設立することで、より多くの経費を計上できるようになります。

反対に、もしも不動産所得が少なくなり、不動産賃貸の事業をやめる(青色申告から白色申告に変更する)場合でも、「個人事業の廃業届」を提出するだけです。「青色申告書の提出」は、不動産投資のパフォーマンスを上げる(投資利回りを上げる)手軽な方法なのです。

青色申告書を提出することにより、具体的には以下のようなメリットが生まれます。

・個人事業税がかからない(1年間の不動産所得が290万円を超えない場合)

・10万円の青色申告控除ができる

・開業届と青色申告書を同時に提出して、65万円の青色申告特別控除ができる(1年間の不動産所得が1,000万円を超えた場合は)

・消費税が免除される(不動産所得が1,000万円以下の場合)

注)不動産投資の事業規模が大きくなり、「事業」と認められるときには、「所得税」「事業税」「消費税」「住民税」「固定資産税」を納めますが、それぞれについての申告方法や計算方法、納税時期、控除額などは細かく分かれているので、後に詳しく解説していきたいと思います。

1年間の不動産所得の確定申告を白色申告ではなく、青色申告で行なうほうが得することが多いのは明らかです。節税メリットを受けられるということは、不動産投資の利回りを上げることです。

以下に説明する順番に従って手続きをしてみましょう。

青色申告の承認申請

青色申告で確定申告をするためには、まずは国税庁(各税務署)に承認申請を提出しなくてはいけません。

1.青色申告承認申請書のフォームをダウンロードする

国税庁のホームページの「青色申告承認申請書」はこちらです → https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/shinkoku/pdf/09.pdf

青色申告承認

国税庁のホームページに添付されているPDFファイルに、直接入力することが可能です。もちろんプリントアウトして手書きで提出することでも可能です。

2.記入方法

青色申告承認申請書の記入様式をわかりやすいように2段に分けました。

青色申告承認申請
①現住所の税務署名を記入します。「納税地」の税務署名を書きましょう。
②承認申請を提出しようと思っている日付を記入。
③納税地にある住所地・居所地・事業所の中から選びます。事業を行っている本拠地を記入します。
④上記以外に住所地や事業所がある場合に記入します。(いちばん連絡が取りやすいところ)
⑤氏名、フリガナ、生年月日を記入して、プリントアウトした後に捺印をします。
⑥職業を記入。私は「会社員」と書きました。自営業の人は「自営」と書くだけでも可能です。
⑦屋号とは、会社名のようなものです。家賃収入などの銀行口座を専用の口座で作っている人が、屋号を作って口座名に充てています。ちなみに、屋号名のみでは銀行口座は作れません。「◯◯ショウテン アンドウイツキ」などのようになります。
⑧不動産所得を青色申告したい年を記入。

以下に青色申告承認申請書の下半分を解説します。

青色申告承認
①事業所または不動産所得を得ている物件の名称とその所在地を記入します。2箇所までしか記入欄がないので、この青色申告承認申請書の段階では、代表的なものを2箇所だけ書きます。
②所得の種類は、「不動産所得」か「山林所得」になります。いづれかを◯で囲みます。
③過去に青白申告をしていて「取り消し」あるいは「取りやめ」た経験があれば、その年月日を記入。それらの経験がなければ(2)の「無」を◯で囲みます。

注1)青色申告承認の「取り消し」とは
税務署から取消し処分を受けたということです。帳簿書類の記録や保存期間が規則どうりになっていなかったり、申告すべき収入を隠ぺいしていた、あるいは確定申告書を期限内に提出しなかった場合は、青色申告の承認が取り消されることがあります。
注1)青色申告承認の「取りやめ」とは
不動産賃貸事業をやめるときに、その年から青色申告をしないという「青色申告取りやめの届け」を提出して、廃業するということです。

[不動産所得税の青色申告の取りやめ手続]については、国税庁のホームページをご覧ください。→ https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/shinkoku/annai/23200008.htm

さらに注意点としては、再度の青色申告承認申請をするためには、取消しあるいは取りやめから1年以上経過していなければ、税務署から承認を受け付けてもらえないということを憶えておいてください。

不動産賃貸事業などを開始した年月日を記入します。1月1日から1月15日の間に事業を始めた場合には、何も書かないでおきます。

青色申告承認申請は事業開始後2ヶ月以内に提出する

不動産賃貸事業などを開始してから2ヶ月以内に提出するということは、上記で記載した年月日から2ヶ月以上経過してしまうと、自動的に白色申告となってしまいます。青色申告承認が取れないということです。
例えば、賃貸事業を始めた日にちが1月1日であれば、青色申告承認申請は2月末日までに提出しなくてはいけません。

不動産賃貸事業初年度については控除額は月割になる

なぜ「1月16日」かというと、個人事業税(不動産賃貸業)の控除金額が変わってくるからです。不動産賃貸事業が大規模になると、個人事業主(賃貸オーナー)は、「事業主控除」として年間290万円が控除されます。
しかし、事業期間が1年に満たない年(初年度)は、所得期間を一年と見なしましません。スタート月からの月割計算とします。
また、月の半分の15日以前の開始であればその月をスタート1ヶ月目とし、16日以降が開始日であればその月はカウントしません。はなくなります。事業開始日が、15日よりも前か後かで1ヶ月分の控除額が変わってくるのです。
1ヶ月分の控除額の違いは約242,000円で、事業主控除額は約266万円に減ってしまうのです。

⑤相続による事業継承の有無です。「有」「無」いづれかを◯で囲み、「有」の場合は相続した年月日と被相続人の氏名を記入します。

⑥「その他参考事項」の(1)の簿記方式の選択ですが、ここでは「複式簿記」を◯で囲みましょう。「複式簿記」を選択すれば、不動産賃貸事業の規模にもよりますが、青色申告の場合には65万円の特別控除が受けられます。「簡易簿記」の場合は控除額は10万円のみです。

複式簿記と簡易簿記の違い
一つの取引を貸し方と借り方の2つに分けて記帳するするかしないかの違いです。一つの取引(不動産賃貸事業であれば1物件の取引)を2つに分ける方式を複式簿記といい、2つに分けない方式を簡易簿記といいます。2つに分ける場合、出金を右側(借り方)、入金を左側(貸し方)に書きます。
ちなみに銀行の通帳はこれが逆になっています。

銀行通帳

(2)備付帳簿名について、いきなり初心者がどの帳簿を作らなければいけないのかなんてわかりません。私も最初のときは作りたいものだけ作ったらいいんじゃないかと思ってましたが、以下が税務署に対して最低限必要な帳簿だという答えにたどり着きました。

◆固定資産台帳(こていしさんだいちょう)
◆総勘定元帳(そうかんじょうもとちょう)
◆仕訳帳(しわけちょう)

この3つを◯で囲んで提出してください。確定申告のときにはこれら以外の帳簿も必要ですが、青色申告承認申請の段階では上記の3つだけで大丈夫です。3つを作りますという意思表示をしましょう。

固定資産台帳とは

固定資産とは、事業における長期的な使用を目的に、金額にして10万円以上で購入した有形あるいは無形の財産のことです。
例)土地、建物、機械、パソコン、机、ソフトウェア、商標権など

毎年、その評価額が変わる(基本的には安くなっていく)のが固定資産です。土地や建物は高くなったりもします。その変動によって課税金額も変わってくるので、固定資産は経費とは別に管理する必要があるということから「固定資産台帳」を作るのです。

固定資産の発祥は、江戸時代に土地の所有者にかけられた税金です。当時は現金ではなくお米を年貢として納めていました。明治維新以降になって、税収確保と国の財政安定のために、豊作や不作などに関係なく、その地域の土地評価額に対して一定の率(当時は3%)を現金で土地所有者に納めさせたのが近代型の固定資産税の始まりです。

現在は、土地や建物や機械などの固定資産の評価額を算出して、その1.4%を固定資産税として納めなければいけません。この固定資産税は不動産賃貸業が儲かっていてもいなくても払わなければいけないものです。

また、固定資産は「消耗」したり「劣化」するものなので、毎年その評価額が変わっていきますが、その算定には「減価償却」という方法を使います。減価償却した分の金額は費用は経費として計上することができ、収入から差し引きます。課税される所得額を圧縮できます。よって納税額も減ります。

さらに国税庁は固定資産の種類によって、何年でその評価額をほぼゼロにしていくかという「耐用年数」」も決めています。

国税庁の耐用年数表はこちらです→
https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34353.php

知っておくだけでちょっと得する固定資産税の軽減方法

●課税標準額の合計金額が150万円未満の場合は課税されない
10万円以上で購入したものをすべて合計して、150万円未満であれば、固定資産税はかかりません。机やパソコンなどがそれに当たるでしょう。高額な物は総額150万円未満に抑えて設備すればいいということです。

●一括償却資産の特例を利用する
購入金額が10万円以上20万円以下の資産は、耐用年数に関わらず、「一括」または「3年」で減価償却(経費として計上)できます。20万円以上の物をなるべく購入しないようにしましょう。

●少額減価償却資産の特例を利用する(平成28年3月31日まで)
購入金額が30万円未満の物に対する特例です。資産を使用した年度において「一括」で経費計上できるというものです。利益が大きく出た年に、ある程度高額な物(パソコンなど)を購入して、一括償却してしまう方法で固定資産税を軽減できます。
これについては国税庁のサイトをご覧ください。→
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5408.htm
注)購入価格が10万円以上の資産は、すべて固定資産台帳に記入しなければいけません。使用しなくなった資産は、固定資産の廃棄処分(スクラップ業者の廃棄証明などを提出)をする必要があります。

仕訳帳とは

複式簿記に従って、勘定科目に分類し、仕訳帳に記入していきます。仕訳帳は、勘定科目に分類して、「借り方(左側)」と「貸し方(右側)」に記入し、それぞれ同じ残高になるようにします。

総勘定元帳とは

勘定科目ごとに記録するための帳簿のことです。仕訳帳は取引を日付順に記録していきますが、総勘定元帳は仕訳帳をもとに、勘定科目ごとに分けて転記します。「お金がいまいくらあるのか」をチェックするのに役立ちます。

最後の「その他」の欄については記入の必要はありません。

以上で青色申告承認申請書の記入は完了です。上記の項目をすべて漏れがないかどうかチェックして1部コピーを取りましょう。それぞれに捺印をします。青色申告承認申請書は2枚提出が必要です。

まとめ

確定申告のときの節税に役立つ「青色申告承認申請書」の書き方について説明しました。豆知識として固定資産税の軽減方法も付け加えておきました。

青色申告をしようとするときには必ずこの手続きが必要です。しかし、多くの人がこの手続きを税理士に頼んでいるかもしれません。そんな場合でも、青色申告の概要を知ることは不動産投資家として必須のことだと思います。

節税意識を高めることで、不動産投資の効率を上げることにつながるからです。私の経験上そうだからです。確定申告の折には、ぜひこの記事をもう一度チェックしてみてください。

作成者: 安藤五

不動産個人投資家 安藤 五(あんどういつき)

10年以上前になりますが、株投資で大失敗しました。マーケットに翻弄されるとはまさに自分のことです。日々アップダウンを繰り返す株式相場で資産を作るには、相当のラッキーが起こるか、かなりのプロフェッショナルでないといけないことを身に沁みて痛感しました。当時勤めていた会社も辞めました。家族も失いかけました。

そして、経済市況や政治政策やそんな他人が決めたことに振り回される人生はイヤだと思いました。
そこで辿り着いたものが不動産投資です。これに辿り着くためには、とにかくたくさん勉強しました。不動産関連の本を読み漁り、ネットやブログはもちろん、人脈を駆使して成功している不動産投資家に直接話しを聞いたり、不動産仲介業者から直接勉強したりもしました。

また、金融機関の融資担当者にも何度も面会を試みました。そして、それまで持っていた固定概念を捨てました。素早く儲かるものは失うものも早いです。

でも不動産は違いました。売らない限り自分の手元からなくなることはありません。ある日紙切れになってしまうということがないのです。株投資の世界ではたくさんそういうことがありました。

もちろん儲けはゆっくりです。不動産投資はしかし確実です。リスクが少ないと言っていいと思います。さらにいいことには、家族に安心をプレゼントすることができました。不動産投資をすることによって、家族に安心をプレゼントできたのです。

不動産投資に舵を切って、なんだかんだかれこれ10年が過ぎました。
もちろん最初のころは上手に物件が買えない、とか、経費がかかりすぎて運営が上手くいかないという物件もありました。しかし、不動産は強いです。
自分のテコ入れ次第でリカバリーが効くのです。失敗しないように持っていけるのです。

これらの経験を踏まえて、これから不動産投資をする人のなんらかの糧になればと思ってこのブログを書いています。しなくてもいい経験はしないでもいいと思います。他人のフリ見て、我がフリ直せればそれでいいと思います。ですので、体験談もできる限り織り交ぜて書かせていただきます。私が失敗しそうになった経験と上手くいった経験を余すとこなく紹介していきます。

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