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不動産投資の基礎知識

不動産投資をしている人が知っておくべき青色申告承認申請書の書き方

青色申告承認申請

サラリーマンの副業として不動産投資を行っている人、以前住んでいたマンションの1室(持ち家)を賃貸に出している人、これから副業として不動産投資(サラリーマン大家になる)を始めようとする人が、年に1度悩むのが「確定申告」です。

なぜ悩むかというと、「税金」をできるだけ抑えたい(=節税したい)という願望からです。そしてこの願望(税金を抑えたい、節税をしたい)を叶えるために最低限やっておくべきものが「青色申告」です。

確定申告時の青色申告こそが、不動産投資家の節税願望を叶える、必須のやるべきことなのです。

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不動産投資の基礎知識

これだけは知っておきたい不動産投資のリスク3つ

不動産投資のリスク
私はこの記事で、不動産投資のデメリットを忌憚なく書いていきます。私は不動産業界の営業マンでもなんでもありません。個人事業主でもなんでもなく、たんなるサラリーマン投資家なので、給与以外の副収入をできるだけ多くしようと企んでいます。いわゆるサラリーマン大家です。

どこかの物件を売り込みたいために、不動産マーケットがしぼんでいるという事実を隠して、「不動産投資とは、将来に渡って安定的な云々」を言う立場でもありません。だからこそ、リスクが大嫌いなのです。できれば、リスク「0」(ゼロ)の収益物件がほしいと思っています。
リスクゼロ

副業で稼ぐための1番のものは、「不動産投資」であることに間違いはありません。しかし、投資とは、「リスクを買うもの」です。不動産投資とは、リスクを買って収益物件を手に入れるということです。

もう一度、このブログの1記事目の「不動産投資の初心者が絶対に知っておくといい基礎知識パート1」に載せました、首都圏での不動産価格の推移の表をご覧ください。

国土交通大臣指定の公益財団法人東日本不動産流通機構(REINS)が発表している「首都圏不動産流通市場の動向」(http://www.reins.or.jp/trend/sf/index.html)を2004年から2014年のデータをまとめてみました。首都圏の新築戸建て、中古マンション、土地の売買取引価格と成約件数をまとめてグラフに示したものです。

「不動産投資の初心者が絶対に知っておくといい基礎知識パート1」より

その表の中でも、とくに「土地」の値段は高くなっていません。10年前と比べても高くなっていないのです。これは首都圏の土地を対象にしたものです。もしも、人口減が著しい地方の土地であれば、10年前と比べると、かなり安くなっているのではないでしょうか。

土地価格
簡単に言ってしまうと、人口減になれば、不動産需要は落ちていきます。家に住む人が少なくなるからです。日本の人口は減り続けているので、不動産需要は落ちて行っているのです。つまり、不動産投資というマーケットは拡大傾向にあるのではなく、縮小傾向にあるというのが事実です。

この点は、不動産投資を行う上での最大のリスクです。縮小マーケットに資金を投じようとする行為自体がそもそもリスクなのです。
不動産投資リスク

不動産投資自体が1番のリスク

不動産投資がリスク

10年前に買った土地(物件を含む)は、いま売ろうとしても目減りしているということが「不動産投資の初心者が絶対に知っておくといい基礎知識パート1」に載せた表からもわかります。

30%近くも下落しているということは、5000万円で取得した土地は、いまや3500万円くらいになっているということです。1500万円もの穴を埋めるための方法を私は知りません。このレベルになると、不動産投資のリスクというよりも不動産投資の「失敗」です。

(「なにが不動産投資の失敗なの?」という人は、前回の記事、「不動産投資が失敗する要因7個とやるべき対策」をご覧ください)

では、不動産価格が下がっている今が買い時なのではないか?(このセリフは、住宅販売のチラシなどでよく使われています) というと、そうでもありません。今後、日本の不動産の値段が上がるのか、また、今後の日本の経済がどうなるのかは誰にもわからないからです。

不動産投資のリスクについて何も知らないということは、交通ルールをなにも知らずに、車の運転を始めるのと同じくらいに危険です。

反対に、リスクをきちんと理解していれば(交通ルールを理解しているように)、不動産投資を恐れる必要はありません。景気のアップダウンに翻弄されることはありません。リスクとは、コントロールできるものだからです。

不動産投資のリスク

以下に、不動産投資のリスクを揚げていきますので、ひとつひとつ目を通してみてください。

不動産投資のリスク①流動性が低い

不動産を投資商品として見た場合、株や債権、金(きん)や商品先物などの商品と比べて換金性が悪いものだということはおわかりになると思います。その名のごとく「不動産」です。しかし反対に、すぐお金に換えられるものを「流動性が高い」と呼びます。ようは、売ってお金にするまでが長い時間がかかってしまうのが不動産です。

では、世の中にある現金の投資対象を、「流動性がいい」順番に並べると以下のようになります。

現金投資対象の流動性がいい順番

1.現金をそのままにしておく → 日本円でタンスや金庫にしまっておく。

現金

2.ギャンブルに投資する → パチンコや競馬などの賭け事に投資するということです。「当たれば」という条件は付きますが、投資してから現金化までの時間は、基本的に「即日」なので、流動性としては非常にいいと言えます。

娯楽

3.普通預金・普通貯金にする → 現金を銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫に預けると「預金」(よきん)と呼びます。流動性の違いはここにもあって、いつでもATMから現金を引き出せる「普通預金」が流動性が1番良く、期間を決めて現金を預ける定期預金は流動性が低いほうになります。

一方、現金をゆうちょ銀行に預けると「貯金」(ちょきん)と呼ばれるようになります。銀行の普通預金に相当するものが「通常貯金」で、定期預金に当たるものが「定期貯金」です。流動性については、「預金」と同じです。

ちなみに、JAバンク(農業協同組合)やJFマリンバンク(漁業協同組合)も「貯金」と呼ばれます。

4.株式や債権を買う → いわゆる株式投資です。取引も平日であれば毎日できますし、現金化も長くて3営業日です。証券会社のATMから現金を引き出すこともできます。

ここで言う債権とは、個人向け国債のことではなく、証券会社で売られている「社債」のことです。「個人向け国債」は、「変動10年、固定5年、固定3年など、償還までの期間が長いものです。定期預金・貯金と同じようになります。また、中途での換金は1年以上経過しなければできないので流動性としては低いものになります。

株式投資

5.不動産に投資する → 投資商品としてはなかなか換金しづらい、流動性でいえば1番低いものになります。以下、不動産の流動性の低さについてもう少し詳しく説明します。

不動産取引における「売却手続き」には、とにかく時間がかかります。「決断」事ではないからです。契約書を作成したり、場合によっては稟議書を上げたり、登記手続きに役所や法務局に出向いて申請したりで、かなりの時間と手間がかかります。

不動産が現金化されるまでの流れを簡単に示してみましょう。

不動産を現金化するときの流れ

①物件の査定(この時点で不動産会社に依頼する人が圧倒的)

②売り出す価格を決める

③不動産会社に連絡して売り出す

④購入希望者が現れるまで待つ(ここの期間が1番長い)

⑤購入希望者が現れたら条件交渉をする(購入希望者から買付証明書をもらう)※買付証明書については、「【保存版】不動産投資の進め方パート3買付証明書の書き方」を参考にしてください。

⑥購入希望者はローンを申し込む

⑦売買契約と代金決済をする ※売買契約書の詳細については、「【保存版】不動産投資の進め方パート4売買契約書」を参考にしてください。

⑧移転登記の手続きと物件の引き渡し

不動産売却
これらは、見込み客が現れてからの流れですが、見込み客が現れるまでにもかなりの時間がかかります。

次に説明する不動産投資のリスク②からは、見込み客が現れる前の状態です。不動産の売却は、購入者が現金で購入してくれる場合でも、売主の手元に現金が来るまでには、1ヶ月程度はかかります。とにかく流動性が低いのが不動産です。

不動産投資のリスク②売買コストが高い

不動産投資を否定する人の多くは、いつもこの要素を大きく取り上げます。当然ながら、不動産は買うときも買うときもいろんな費用が発生するのです。

不動産を買う時に発生する費用
①仲介手数料 ②登録免許税(所有権移転、抵当権設定) ③書士手数料(書類の作成) ④印紙税(売買契約書、金銭消費貸借契約書に貼る) ⑤銀行の手数料、保証料 ⑥不動産取得税 ⑦火災保険料

これらを全部含んで、「諸費用」と言いますが、諸費用の相場については、「【保存版】リスクを抑える不動産投資の進め方パート2」をご覧ください。

不動産を買う時に発生する費用
①仲介手数料 ②印紙税(売買契約書) ③抵当権抹消登記 ④銀行への弁済手数料

これらを合計すると、物件の売却価格の約4%です。5000万円の物件を売却した場合には、約200万円の費用がかかるということです。

物件購入の時に8%の諸費用がかかり、物件売却の時に4%の費用がかかったとすれば、合計で12%の費用がかかったことになります。買値も売値も5000万円(運用利回りの収入は無視してください)だったとすれば、約600万円の費用になります。

この物件を12年間運用(保有して貸し出す)すれば、1年あたりは1%の負担(1×12年=12%)ということになるのですが、12年後の売却価格が12%を超えて上がっている(5600万円以上になっている)のかどうかは疑問です。

もしも5年未満の保有期間だった場合には、短期譲渡ということで売却利益に対して39%の課税です。上記で言えば、600万円に対する39%なので、約234万円の課税となります。こうなると完全に赤字です。不動産投資なんてやらなきゃよかったと思う人も多いようです。

短期保有の売却にかかる税金は、所得税30%+住民税9%=39%です。
長期保有の売却にかかる税金は、所得税15%+住民税5%=20%です。

下に、不動産の売買コストを図にしてみました。よく知っておかなければいけない不動産投資のリスクの一つが、この「売買コスト」なのです。

諸費用

不動産投資のリスク③分割して売ることが難しい

不動産は分割して売ることが難しい商品です。その理由は2つあります。

<分割して売ることが難しい理由①>
宅建業法による免許取得者以外は、不特定多数の相手に不動産を販売してはいけないという法律になっています。私達のような一般人は、宅建業の免許を取得しなければ、不特定多数の相手に物件を売却することはできないです。

厳密にはこの文章中に「反復継続して」販売してはいけない、という文言が入るのですが、不動産取引の定義では、

1)自ら当事者として「売買」「交換」
2)他人間の契約を代理して「売買」「交換」「貸借」
3)他人間の契約を媒介して「売買」「交換」「貸借」

と書いてあります。不動産を一括で不特定多数の相手に売却したのであれば不動産「業」とは見なされず、罰もないのですが、分割してだんだんと売却していった場合には「反復継続」とみなされ不動産「業」に充当してしまいます。不動産投資した物件の一部を分割して売ることは法的になかなか難しいのです。

反対に、宅建業法の免許を持っていれば問題はありません。宅建業法の免許を持って、広い土地を購入し、分割して転売すれば、転売するごとに手数料も入り、かなり儲けることができます。

ここから不動産取引の原則が導き出されます。

不動産取引の原則
・区画が大きくなるほど単価が下がる
・区画が小さくなれば単価は上がる
・つまり、建売業や分譲住宅販売業は儲かる

また、不動産の一部を売却することでの問題は他にもあります。

それまでの既存の建物が違反建築になってしまう

という問題です。これは、金融機関のローンが付かなくなったり、建て替えの時に大きく予定を変更しなければならないという副作用的な問題も抱えることになるのです。このあたりについては、機会があれば後に詳しく書いていきたいと思います。

<分割して売ることが難しい理由②>
物理的に不可能な面が以下です。

1.建物を切り離すことができない
2.分割したそれぞれの区画に、適法な接道の確保ができない
3.排水と給水経路の確保ができない
4.新しい区分の建物との避難経路の確保ができない

不動産の分割

まとめ

不動産投資のリスクについて、大きく3点を挙げてみました。①流動性が低い、②売買コストが高い、③分割して売ることが難しい、という3点が、不動産投資のリスクです。つまり、不動産投資は主に「売るとき」が1番大事ということです。

そして、リスクとは、知っていればコントロールできるものです。不動産投資を始めたのはいいけど、いざその物件を売却(投資では「エグジット」と言います)するときに損をしないように十分にリスクを把握しておきましょう。

リスク以上に、「失敗」の要因になることについては、前回の記事「不動産投資が失敗する要因7個とやるべき対策」に書いておきました。この記事と併せてご覧いただければ、不動産投資の「危ない点」について理解できると思います。

この他にも、不動産投資の見づらいリスクを以下に付け加えておきたいと思います。

不動産投資の見えづらいリスク
・不動産物件情報には、いわゆる「話」ばかりが多い → 不確定要素が多い段階で物件情報が出回るのでこうなります。
・不動産業界がオープンではない → 不動産についての知識が多い人の周りだけで、優良な物件情報が流通しがちです。
・怪しい話も多い → 以前の記事でも書いたように「不動産はせんみつ」です。
・不動産投資はつまらない → とくに物件管理の段階になると、不動産投資はドラマチックな展開はなにもないのでこうなります。「つまらない」ということで、投資運用に手を抜かない忍耐が必要です。

以上、「これだけは知っておきたい不動産投資のリスク3つ」でした。

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不動産投資が失敗する要因7個とやるべき対策

不動産投資の失敗
不動産投資の失敗につながる要因は以下の7つのことにまとめられます。

・金利が上がる
・家賃を滞納される
・空室率が上がる
・家賃を下げる
・物件価格が下がる(ローンの残債が発生する)
・地震、洪水などの災害に遭う
・事件、事故など

です。

不動産投資の失敗とは、投資した金額よりも回収した金額が最終的に少なくなることです。これを不動産投資では、「利回り」が出せなかったと言います。

投資した金額とは、一般には、初期投資の金額のことを指しますが、本来からすれば物件の購入代金だけではなく、さまざまな維持経費を含めての総額でなければいけません。

そして回収した金額とは、いわゆる家賃収入と物件の売却利益のことです。具体的には以下のような状態のことを、「不動産投資の失敗」と呼びます。

不動産投資の失敗

さまざまな不動産投資のブログなどに不動産投資のリスクのことは書かれていますが、失敗しないように不動産投資に取り組むためには、失敗の要因そのものをきちんと知る必要があります。

そして、「失敗するかもしれない・・・」と思ったときには、その投資を控えておいたほうがいいと思います。その物件はリスクが高すぎるということです。

10年以上に渡って不動産投資をやってきてみて(今も継続中ですが)、「(不動産にかぎらず)投資で儲かるものってなんですか?」と訊かれたとすれば、私はこう答えます。

「投資をしないこと」と「できるだけ税金を払わないこと(脱税ではなく節税すること)」と。

それでは、不動産投資の失敗の要因を1つずつ見ていきましょう。また、それぞれについての失敗を避ける対策についても解説しておきました。

不動産投資失敗の要因 ①金利が上がる

金利が上がる

ローンの金利が上昇することです。固定金利のローンを選ばずに変動金利型のローンを組んでしまった場合、ひとたび金利の上昇が起こると、キャッシュフローを直撃します。返済するお金(金融機関に払うお金)が多くなり、利益として残るはずのお金が減ります。

投資で言うと、利回りが悪くなるということです。入居率が良くて、メンテナンス状態も非常にいい物件に投資していても、ローンの金利が高くてはあまり意味がありません。これをパフォーマンスが悪いという言い方をする人もいます。

金利上昇への対策

1.ローンを組まない 
不動産投資を金融機関のお金を利用せず現金で行うということです。不動産を現金で購入することになります。

現金

2.投資に対するローン(借入金)の割合を一定以上にしない 
例えば、年間の家賃収入が1500万(収入)がある物件なのに、年間1490万の返済(負債)があるとします。1年間で10万円の利益しか生み出さない不動産投資です。本業の仕事が手につかないレベルの投資です。

いったん安全率を測るために、収入を負債で割ってみましょう。 1500万 ÷ 1490万 = 1.0067 となります。

金利
この場合、1年間で0.67%しか利回りが出せていないということです。

さらに悪化して、年間の家賃収入が1490万(収入)しかなく、年間1500万の返済(負債)がある場合には、1490万 ÷ 1500万 = 0.9933 となり、1.0を割り込みます。この1.0を割り込んだ状態を投資用語で「デフォルト」と呼びます。

デフォルト
ようするに「赤字」ということで、その物件はデッドストックということになります。

ローン(借入金)の割合の最適基準は、この収入÷負債の数字を1.5にすることです。

最適なローンの金額はいくらかを知るためには、逆算してローンの割合をはじき出してみましょう。1500万 ÷ 1.5 = 1000万 となります。
ローン割合
つまり、1500万の年間家賃収入がある投資物件に対する年間の返済額は1000万以下に設定するということです。

ローン返済額の割合は、個人それぞれのリスク許容度の問題になるのですが、私のような小心者の安心安全を目指す投資家はこの1.5を基準にしています。

3.ローンを固定金利にする
変動金利型のローンのうほうが融資は通りやすくなりますが(金融機関が儲かるので)、ローンの返済期間の全期間を固定金利にする必要はありません。さらには、変動金利を選択したからと言って、投資利益が上がるような経済環境にはない(物件価値が上がらない)ので、固定金利の期間をどれだけとるかかが問題です。

固定・変動を選ぶときに以下のことを念頭において、ローン期間中の固定・変動の期間を決めましょう。ちなみにローンの金利は、固定 → 変動という順番です。変動 → 固定という順番はありません。

ローンの金利で念頭に置いておく大事な2点

固定金利の期間が長くなる → 金融機関のリスクのほうが高くなる → 最初の金利設定が割高になる

金利リスク

固定金利期間中の弁済にはペナルティ金を払わなくてはいけない → 繰り上げ返済および途中売却のときに出費がある

金利リスク

ローンを通しやすくするという目論見(不動産投資に手を付ける=儲けを生み出す物件を手に入れる)から、最初の固定期間を3年~5年内に設定します。10年固定金利などという選択をしない、ということです。全期間を固定金利にするのも投資家としては上手くないです。

最初の3年から5年間を固定期間にするのは、リスクヘッジという意味でも十分な長さです。

ポイントは、いかにその固定期間内のローン元金残高を確定できるかということと、固定金利期間中のキャッシュフローを十分に残すことができるかです。設定した固定期間の終了時点で、ローン残高はいくらになるのかを確定し、家賃収入から得るキャッシュフローはいくらになるのかを確定することです。

「いかに残すか」とか「いくらになるのかを」というとわかりづらく、ハッキリしていないので、以下に図で示します。不動産投資関連の書籍だとこのような文章は頻繁に出てくるのです。

ローン金利

不動産投資失敗の要因 ②家賃を滞納される

家賃滞納

まず、家賃を滞納した場合の「理由(言い訳を含む)」からみていきましょう。これは私が大家業(不動産投資)を10年以上やってきた経験から、比較的多いと思われる理由を揚げていきます。

私が投資している不動産には、家賃管理を専門の業者(家賃保証会社)に任せている物件と、自分で管理している(=大家をやっている)物件があります。ここでは、できるかぎり実態に近い情報という意味から、私が大家業をしている物件で起こった家賃滞納の入居者の理由を揚げていきます。

家賃を滞納した理由と原因

①「うっかり忘れていました」
②「ちょっと忙しくて」
③「外出していたので」
④お金がないんです
⑤入院してしまいました
⑥連絡がとれない
⑦いちゃもんをつける
⑧家賃を払う気がない
⑨信仰宗教を始めた

①~③については、ほとんど「言い訳」です。それ以下の項目に比べれば、家賃滞納が発生した直後に連絡が取れる分だけマシです。
家賃の延滞が発生した直後から、家賃は「延滞債権」という呼び名に変化します(それまではふつうの「債権」)。この時点では、比較的債権としては比較的軽いものとして認識します。

軽い延滞状態の場合の対策

・とにかく素早く連絡をとること
・そして、会話をすること
・怒らないで、督促をすること
・入金に日時の約束をきちんときること

家賃支払いが銀行振り込みであれば、支払い日当日の3時過ぎても入金が確認できなければ、3時を回った時点ですぐに連絡をしてみることです。「なにかのミスで入金手配が3時を過ぎてしまったのかな・・・」と、勝手に憶測をせず機械的に3時を過ぎたら電話連絡をしましょう。

入居者に悪い印象を与えるかな・・・とか、手違いだったらどうしよう・・・と心配する必要はありません。たまたま入金が遅れた人であれば、逆に申し訳ないと思っています。そして、次回からは絶対に遅れないように・・・と自覚してもらえます。

大家として、「なんだか悪いな・・・」と思うのであれば、別のところで還元できるサービスを入居者にしてあげましょう。例えば、オフィスビルですが私が実際にやっている入居者へのサービスは、観葉植物を年に1回送ることです。オフィスのエントランスなどに飾ってもらえるようなものです。

入居してもらっている借り主との親近感も生まれ、コンタクトの頻度も高まり、賃料の催促がしやすくなることはもちろん、家賃の延滞発生はほぼなくなります。

家賃延滞

④以降については、明らかに払っていないことを自覚した状態です。延滞債権としては「重度」のものに当たります。しかし、ここでも上記の「素早く連絡をする」「会話をする」「怒らないで督促する」「入金日の約束をきる」という4つの行為を繰り返しましょう。この頻度を上げる、と思って取り組みましょう。

家賃延滞の最終的な最悪の理由は⑨の「信仰宗教を始めた」です。似たような現象に「ヤクザの事務所になった」というものがあります。これを俗に「占有された」と言います。

こうなると、家賃は入ってこないのはおろか、他の入居者の人にも迷惑がかかり、入居率は当然下がり、空室率も上がるでしょう。

ある日突然、部屋の入口に信仰宗教らしき看板が掲げられていた時にはびっくりしましたが、このときすぐに入居者と連絡を取って、その詳細を確認していっていれば家賃延滞は起こらなかったかもしれません。交渉の末、結局最後は部屋を出て行ってもらうことにしたのですが、延滞した数ヶ月の賃料は回収しないという話し合いになりました。

信仰宗教だから家賃を払わないということを言っているのではなく、不動産投資家として、あるいは大家として不思議に感じたことについては、即時確認を取るという姿勢を示すべきというお話しです。

家賃延滞

退去してもらうに当って、部屋に残った荷物の整理までもしなければいけませんでした。損害金は滞納分の家賃だけにとどまりませんでした。

不動産投資失敗の要因 ③空室率が上がる④家賃を下げる

家賃滞納

上記のようなことが原因で、投資している物件の空室の割合(時間的なものも含めます)が増え、入居者獲得のために家賃を下げざるを得なくなる状態を指します。

空室はお金が入らないことを意味しますし、家賃を下げて入居者獲得を獲得しようとすると経費がかかってきます。いづれも投資のリターンは減って行っている状態です。投資の収益を食っていくことですが、収益物件に投資したはずが収益を生まない物件に変わっていくシーンです。

そんなこと言わなくてもわかっている、という声が聞こえてきそうですが、人は切羽詰まると、アタマではわかっていても意外とイレギュラーな方法を選択しがちです。

空室率を上げない、家賃を下げないための対策

ここでもう一度、最初の記事「不動産投資の初心者が絶対に知っておくといい基礎知識パート1」で紹介した、私の知人の不動産投資家のリスク軽減の話をご覧ください。入居率95%以上をたたき出してている物件のリスク管理方法です。

物件近所の不動産業者に定期的にお菓子(菓子より)を持っていく

清掃業者を使わず、自ら定期的にアパートの周りを掃除しに行く

この他にも”大家としてやるべきこと”はたくさんあります。家賃の滞納を起こさせない予防対策はたくさんあるのです。そして、「郵便受けを掃除しに行く」というのもひとつの家賃滞納の防止策です。

不動産投資のリスクを低減

郵便受けには、たくさんの入居者情報が隠されています。入居者とのコンタクトの機会も増えるでしょう。さらには、防犯の点からも郵便受け周辺の掃除は効果的です。

補足>
家賃保証会社や賃貸管理会社などを利用して家賃管理をしていく方法については、後に詳しく記事にします。

不動産投資失敗の要因 ⑤物件価格が下がる(ローンの残債が発生する)

もう一度、冒頭で表示した「不動産投資の失敗事例」の図を見てみましょう。

不動産投資の失敗

以前、「不動産投資の初心者が学ぶべき8つのメリットとは?」という記事の中で書きました不動産投資のメリット5「ローン期間途中で売却した場合に儲けが出ることがある」という反対のことが起きる場合です。

ローン残高

じつはこの状態(ローン残高が物件の売却価格を上回る)は、90年初頭の日本の不動産バブル期までに手持ちの物件を「売却」できなかった人のほとんどに起こっている現象です。

80年代後半に日本の地価は1年でなんと30%近い上昇を見せた直後から、90年初頭のバブル崩壊をきっかけに最高値の4分の1に下落しています。バブルが始まる前の80年代の地価に戻ってしまっているのです。まるでつるべ落としのように、とはよく言われていることです。

わかりやすく言うと、「持っている不動産をいま売却しても、損をする」という状態にあるのです。とくにバブル期のころ(80年代)に不動産の、しかも自分が住む住宅という不動産を取得した人はほとんどがこの状態です。

不動産投資ではなく、一般の住宅で不動産を持っている人はほとんどがこの状態なのですが、不動産投資的に言えば「含み損」を抱えている状態といいます。そして、じつは含み損を抱えていることを公に認めたくないために、「不動産神話」というものが日本には存在します。「賃貸よりも持ち家が得」とか「不動産はなくならない」と言ったものです。

「物件価格が下がる」ことへの対策

残念ながら不動産投資が失敗する要因に掲げた「物件価格が下がる」ことへの対策はなにもありません。日本経済に再び不動産バブルが訪れることしかないのです。冷たい言い方かもしれませんが、せいぜいローンの残高を少しでも少なくするということくらいでしょう。

実際に、さまざまな不動産投資のブログや不動産投資の書籍を読んでみても、この物件価格の下落に対する対策は書かれていません。あるとすれば、せいぜい首都圏の駅近くに物件を所有せよ、と言ったところでしょう。

絶対人口が低下している日本において、不動産ビジネスにかかわること自体がリスクそのものですし、生半可な知識でやれる世界ではないということです。何度も申し上げるのですが、そんな世界でも生き残り、儲けていくためには「勉強」することしかありません。

ちなみに、格差社会と言われる昨今ですが、格差を超える唯一のものはなんだと思いますか? 
格差を超える唯一のものは、「教育」です。

不動産投資失敗の要因 ⑥地震、洪水などの災害に遭う

全国地震予想地図
地震予想

NEID国立研究開発法人防災科学技術研究所(防災科研)が情報発信している「J-SHIS 地震ハザードステーション(http://www.j-shis.bosai.go.jp/)」より、 
今後30年で震度6弱以上の揺れに見舞われる確率の分布図を見てみましょう。

<地震カテゴリーⅠ>
海溝型地震のうち震源断層を特定できる地震(震源断層が予め特定でき、再来間隔が数百年オーダーの地震)
地震予想

<地震カテゴリーⅡ>
海溝型地震のうち震源断層を特定しにくい地震(震源断層を予め特定しにくい地震のうち、プレート間地震とプレート内地震)
地震予想

<地震カテゴリーⅢ>
活断層など陸域と海域の浅い地震(再来間隔が数千年オーダーの地震、および震源断層を予め特定しにくい地震のうち、陸域と周辺海域の地震)
地震予想

<全ての地震>
地震カテゴリーⅠ.Ⅱ.Ⅲを総合して表示したものです。
地震予想

不動産投資の観点からすると、赤い色でメッシュをかけられている地域は、地震後には資産価値を落とす可能性が非常に高い地域です。

日本という地震危険地帯に不動産を所有すること自体、ハイリスクな投資であることは間違いないのです。外国人からすれば、日本の不動産投資家はかなりのギャンブラーということになります。

地震による地価下落

ここで、国土交通省が発表している「地価公示・都道府県地価調査」(http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=0)から、震災前と震災後の特定地の公示地価の変化を見てみます。
(特定地とは、主観的にランダムに選んだ場所であり、なんら特別な利害関係がある地域ではありません)

公示地価とは

日本では不動産価格は4種類あります。不思議に思わないでください。戦後ずっとこの4つの価格が存在し、いまでも4つあります。

不動産の価格は、高いほうから順に
1.実勢価格
2.公示価格
3.路線価
4.固定資産税評価額

1.実勢価格とは、実際の不動産の売買価格のことです。

2.公示価格とは、公示地価とも言い、国や地方自治体が用地を取得する価格や、国土利用計画法に基づく土地取引のときに判断する材料として、全国の不動産鑑定士が土地を評価し、土地鑑定委員会が審査し発表しているものです。

土地鑑定委員会とは国土交通省の付属機関です。公示地価は毎年1月1日時点のその土地の決められた価格です。さらにこの公示価格がその他の地価を決めるときの基準になります。公示地価が日本の土地の値段を決めていると言えます。

3.路線価は、国税庁が相続税、贈与税、地価税などを徴収するために、全国の市街地の不動産価格を路線(道路)ごとに定めたもので、これも毎年1月1日に発表されます。この路線価は上記の公示価格の8割という基準で決定されます。

4.固定資産税評価額は、総務省の管轄で(日本はややこしい)、固定資産税などの地方税を徴収するために全国の市町村が、3年に1回、1月1日時点の不動産価格を調査したものです。この固定資産税評価額は公示地価の7割が基準とされています。

※この他にも各都道府県が毎年7月1日発表する「基準地価」というものあります。そういえば国民年金の年度の締めも7月1日になっていました。ちなみに国民年金は厚生労働省の管轄です。

公示地価

大地震による地価の下落例 ①阪神・淡路大震災

1995年(平成7年)1月17日に発生した兵庫県南部地震・阪神・淡路大震災は、近年の大規模地震災害のひとつです。マグニチュードは7.3、プレート内で発生した直下型地震であり、兵庫県南東部の六甲山地の活断層が動いたことで引き起こされた地震です。

平成6年 震災前の公示地価

公示地価平成6年

1平方メートルあたりの地価は、288,000円と公示されていました。

平成7年 震災時の公示地価(この時点で発表されている公示地価は震災の影響を反映していません)

公示地価平成7年

1平方メートルあたりの地価は、281,000円と公示されていました。不動産バブル崩壊の影響もあり、価格は下降傾向にありました。

平成8年 震災後の公示地価

公示地価平成8年

1平方メートルあたりの地価は、260,000円と公示されました。

平成6年時点で288,000円だった地価が平成7年の地震の後、平成8年に260,000円にまで下落しています。わずか2年の間で10%以上の下落率です。
およそ3000万の土地であれば、2700万になってしまったということです。

震災後地価

大地震による地価の下落例 ②東日本大震災

2011年(平成23年)3月11日に発生した太平洋三陸沖を震源とした大地震です。マグニチュードは9.0、北アメリカプレートと太平洋プレートの境界部が動くことで起こった海溝型地震。日本の観測史上では過去最大の地震でした。この地震による東日本一帯の災害を「東日本大震災」と呼んでいます。

ここでは、地価の変化を東北地方の特定地ではなく、いわゆる液状化現象が起こった千葉県の浦安での地価の変化を見てみましょう。(主観的にランダムに選んだ場所であり、なんら特別な利害関係がある地域ではありません)

平成22年 震災前の公示地価

公示地価平成22年

1平方メートルあたりの地価は、295,000円と公示されていました。

平成23年 震災時の公示地価

公示地価平成23年

1平方メートルあたりの地価は、316,000円と公示されていました。

平成24年 震災後の公示地価

公示地価平成24年

1平方メートルあたりの地価は、260,000円と公示されていました。

この地域の公示地価は、震災前の平成22年時点で295,000円だった地価が、震災直前の平成23年の公示で316,000円と上昇し、地震の翌年の平成24年に260,000円にまで下落しました。この地点でもわずか1年で18%近く落率したことになります。

およそ4500万の土地であれば、わずか1年で3600万の土地になってしまったということです。これに、建物の損害金を含めると、およそ30%以上の資産価値の下落が起きたことになります。

震災後地価

不動産投資家の地震への対策

ここでは、災害への対策についてはあえて説明はしません。不動産投資家(不動産オーナー)としてやっておくべき対策を揚げてみます。

防火設備・避難設備

地震による被害を最小限に食い止めるためにも、不動産オーナーとして当然やらなければいけないことは「消防点検」です。「消防」については、とくに以下の2点は不動産を運営する上でも大事なことなのでお知らせしておきます。

・避難通路の確保、避難設備の確認 → 避難階段がないような小さなアパートについてもベランダからの避難梯子や火災探知機の設置がしてあるかどうか。

・防火管理者、防火責任者 → とくにオフィスビルの場合、各フロアに入居している会社(事業者)の中から1名づつ防火管理者を選出しなければいけません。選出された人は管轄の消防署に防火責任者として登録されます。「このビル全体を管理しているのは私です」というふうにはいかないのです。

地震保険と火災保険に入る

損害保険会社からは地震保険と火災保険は別売されています。しかし、これらはセットで入らなくては意味がないものです。

注意しなければいけない点は、地震保険の対象は「住居用の建物に限られる」ということです。先に揚げたオフィスビルは地震保険の対象外であり、加入ができません。(火災保険にしか入れないということです)

地震保険については、財務省が比較的わかりやすくどういうものかを説明しているので引用します。

地震保険
地震保険制度の概要 : 財務省のホームページより 

要約すると以下のようになります。

①地震保険は地震と噴火による津波が原因で起こった「火災」「損壊」「埋没」または「流失」による損害を補償するもの。

②地震保険の対象は、居住用の建物と家財であり、オフィスビルなどは対象外。

③火災保険だと、地震を原因の火災での損害や、地震による延焼・ 拡大(燃え移る)した損害は補償されない。

④地震保険は、火災保険に付帯しての加入となる。よって、火災保険への加入が前提となる。地震保険は火災保険とセットでないと加入できない。

④すでに火災保険に加入していれば、契約期間の途中からでも地震保険に加入できる。

③地震保険は、民間保険会社が負う地震保険責任の一定額以上の巨額な地震損害を政府が再保険している。つまり政府が保障しているということ。

以上の6つの事項を念頭に、住居用の建物(戸建て、集合住宅もすべて)であれば、火災保険にプラスして地震保険に入ることが具体的な対策となります。

もちろん、先に示した地震災害を受ける確率が高い地域での不動産投資を行わないことがまず第一なのですが、人口密度が高く、よって不動産価格も高い地域はご覧のように地震発生の確率も非常に高いという不都合な現状になっています。

よって私は、今後は海外の不動産投資を検討して行こうと考えていますので、これについては後に詳しく記事にして情報提供します。

洪水による被害を避ける不動産投資

各自治体が公表している「洪水ハザードマップ」から知ることができます。ここでは、神奈川県横浜市の洪水ハザードマップ( → http://www.city.yokohama.lg.jp/somu/org/kikikanri/flood-hmap/)と、東京都世田谷区の洪水ハザードマップ( → http://www.city.setagaya.lg.jp/kurashi/104/141/557/d00005602.html)をご案内します。

洪水による被害を受けやすい地域は、誰もが知るとおり「土地が低い」場所です。元来、土地の低い場所は地価が安く、高台にある土地は値段が高いものです。土地価格の原則と言ってもいいでしょう。

日本列島という地教義的に言うと「山脈」に住んでいる我々日本の人たちは、山に降った雨が流れる「河川」とうまく付き合って暮らして行くことが宿命で、一所懸命に暮らしています。

「河原の乞食」という言葉からもわかるとおり、河川の近くに不動産を持つということは、つねに洪水のリスクにさらされるということになります。はっきり申し上げると「低い土地は買うな」ということです。不動産投資であれ、住宅を買うことであれ、この原則は誰も否定できない事実です。

河川の側はもともと土地価格が低いのです。なぜかというと「流される」といリスクがあるからです。実際に、各自治体は「洪水ハザードマップ」という「ここの土地は危険ですよ」という情報を発信しています。

横浜市の洪水ハザードマップ

→ http://www.city.yokohama.lg.jp/somu/org/kikikanri/flood-hmap/(画像が見づらい場合はこちらをクリックしてください)
洪水の災害時には危険ですよという情報ですが、不動産投資の目線で見ればこれは、「土地が低い」ということを示したマップとも言えます。

洪水ハザードマップ

「洪水ハザードマップ」と表示されているフォント(文字の字体)に危機感を感じないのは、あえて危機感を煽らないようにする狙いか、もしくは役所特有の「ITに疎さ」からか、担当者が上の指示のままに外注したのかわかりません。とにかくこれが「土地が低い」場所の一覧です。

この地域(とくに洪水がおこった場合に浸水度合が大きい場所)にお住まいの方には申し訳ないのですが、物件の値段は高かったかもしれませんが、「土地は低い」です。だれがなんと言おうと、横浜市が「土地が低い」と指定しています。

不動産投資をするときには、このマップを参考に危険度の高い地域(浸水度合いの高い)は避けるべきでしょう。温暖化やゲリラ豪雨など、自然環境が不動産投資に大きく影響する時代になっています。

では、ほかの自治体でも同様の「ハザードマップ」が提供されているのか見てみましょう。東京の世田谷区のハザードマップです。

世田谷区の洪水ハザードマップ

http://www.city.setagaya.lg.jp/kurashi/104/141/557/d00005602.html
世田谷区の場合は、区の東側に多摩川が流れているので、「洪水ハザードマップ(多摩川版・全区版共通項目)」として情報を公開しています。

→ http://www.city.setagaya.lg.jp/kurashi/104/141/557/d00006073_d/fil/pdf1.pdf(画像が見づらい場合はこちらをクリックしてください)

洪水ハザードマップ

昔、小川だった場所が低い土地として色づけされています。現在は埋め立てられ、道路や建物が建っていて一見ではわかりません。不動産投資を行なう場所は、このバザードマップと照らし合わせることが大事です。

以前私が賃貸で借りていたマンションは、小さな小川の横にありました。RC鉄骨の5階建の立派な建物の3階に住んでいたので、洪水の被害はないので安心していました。

ところが、洪水による浸水を心配をする必要はなかったのですが、部屋の中がとにかく湿気が多くタンスや本棚の裏側が半年も放おっておくとカビだらけになるという被害に遭いました。

賃貸マンションなので、不具合があれば「引っ越す」だけなのですが、その立派なRC構造のマンションオーナーにとっては、建物自体の劣化が激しくなるという大きなリスクを抱えているということです。

実際に、部屋の窓枠の木の部分や壁紙の一部、クローゼットの壁などにはカビが発生し腐食が進んでいる部分もありました。入居者が変わる度に修繕費もかさむことになる場所に建つ投資物件ということです。

とにかく不動産投資では「低い土地」を避けましょう。これはリスクではなく、投資が失敗する大きな原因です。(リスクとは、コントロール可能なことを言います)

不動産投資失敗の要因 ⑦事件、事故など

「ワンルームマンション投資した部屋で昔誰かが自殺した」「戸建て投資の物件だが、過去に1度床下浸水の被害に遭っていた」など、物件を紹介する不動産仲介業者が「告知義務」がない期間を経て物件を売りだしている場合には、その物件にまつわる過去の事件や事故は調べなければ明らかにされません。

物件にまつわる過去にあった事件や事故を調査したり、明らかにすることについては、私が解説するよりも実体験とその対処法などさまざまな「訳あり物件」の本物の専門家をここではご案内したいと思います。

先月、ポプラ社より「訳あり物件の見抜き方」という書籍を出版された南野真宏さんです。この書籍に「訳あり物件」「事故物件」などを見分ける方法やその対処法までが徹底的に書いてあります。

訳あり物件の見抜き方

先日、この著者の南野さんに実際にお会いすることができ、「訳あり物件」「事故物件」を見抜く方法とその対処法までを詳しくお伺いすることが出来ました。

訳あり物件

南野さんとお会いしたときのお話しは、後に詳しく記事していきたいと思いますが、ひとつだけお知らせしておきます。

不動産業者の思い

不動産投資物件の場合、その物件を売り込む不動産業者はなぜあなたにその物件をすすめるのでしょうか。投資利回りが確実に叩き出せて儲かる物件であれば、自分(またはその不動産会社)が買って、賃貸に出せばいいのです。

資金がないということならば、その営業マンもしくはその不動産会社は金融機関に物件担保に融資の相談もできるはずです。そうしない理由には、その物件に価値がない、もしくは損をしてしまう要素があるからではないでしょうか。これはよく言われる「リスクをお客に被せる」という不動産業界で永く続いてきたしきたりです。

不動産業者のすべてがこうだとは言いませんが、往々にしてリスクはお客にという不動産業界です。我々不動産投資家は業者を超える知識とノウハウを身に付けることが大事です。

「訳あり物件の見抜き方」を読んでこう思った次第です。

まとめ

上記にたくさん挙げていきました「不動産投資が失敗する要因」(・金利が上がる ・家賃を滞納される ・空室率が上がる ・家賃を下げる ・物件価格が下がる ・地震、洪水などの災害に遭う ・事件、事故など)ですが、この7つの失敗要因については、それぞれの対策を施すことで回避できます。

もしも気になる箇所があれば、ひとつづつ潰していきましょう。そうすることで失敗しない不動産投資に近づいていきます。

人的資産が少ない年代の人(会社を定年退職した人など)の場合は、不動産資産や金融資産でその後の人生をヘッジするしかありません。反対に、不動産資産や金融資産が少ない年代の人(若い世代)は人的資産(知識とそれを活かす技術)でもって、不動産資産や金融資産を増やし、これから長い人生をヘッジすべく人生設計していかなくてはいけません。

人的資産とは知識とそれを上手く活かしていく技術なので、もしもそれが少ないと思う人には不動産投資は向いています。年齢は関係ありません。反対に、人的資産は豊富(人脈ネットワークを持ち、ある種の業界に精通)だが金融資産に乏しい場合には、不動産投資は向いていないと言えます。他に儲かることがたくさんあるでしょう。

不動産投資の失敗・成功とは、(はっきり言ってしまえば)資金がないかあるかです。(これまたはっきり言って)お金がなければ不動産投資の失敗確率は非常に大きいです。金融資産が少なければ、不動産投資のリスクは高まるということに繋がります。

次回はこの失敗要因と混同されやすい「不動産投資のリスク」について書いていきます。「失敗」と「リスク」をよく区別しておくことが不動産投資に取り組む上での勘どころです。

以上、「不動産投資が失敗する要因」でした。最後までお読みいただきありがとうございました。

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【保存版】不動産投資の進め方パート5不動産登記の変更

物件の引き渡し

不動産投資の進め方もいよいよ最後になりました。不動産投資の進め方シーン8.「物件の引き渡し」とシーン9.「運営」について説明します。

不動産投資を始める手順

シーン1.投資スタートする自己資金と手に入れるキャッシュ(ゴール)金額を決める
シーン2.投資スタイルを決める
シーン3.投資対象物件を探す=物件情報を集める
シーン4.投資対象物件を絞り込む
シーン5.投資物件の購入決定と申し込み(買付証明書を提出する)
シーン6.条件交渉
シーン7.売買契約
シーン8.物件の引き渡し
シーン9.運営

これから不動産投資の本番がスタートします。肩に力入れるよりも逆に、冷静に取り組んで行きましょう。不動産投資は、長いスパンでのビジネスです。最初に力が入っていては後で疲れるだけです。

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【保存版】不動産投資の進め方パート4売買契約書

不動産売買契約書

失敗しない不動産投資の進め方を9つのシーンに分けました。投資物件購入は以下の手順で進めます。

シーン1.投資スタートする自己資金と手に入れるキャッシュ(ゴール)金額を決める
シーン2.投資スタイルを決める
シーン3.投資対象物件を探す=物件情報を集める
シーン4.投資対象物件を絞り込む
シーン5.投資物件の購入決定と申し込み(買付証明書を提出する)
シーン6.条件交渉
シーン7.売買契約
シーン8.物件の引き渡し
シーン9.運営
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【保存版】不動産投資の進め方パート3買付証明書の書き方

投資物件の絞り込みができ、融資の審査もなんとかいけそうだという見立てができれば、次はいよいよ投資対象物件の購入の申し込みです。買付証明書を提出するということです。

対象とする物件が見つかり、その物件を購入するための手続きです。「不動産購入申し込み書」とも言われる「買付証明書」について詳しく説明していきます。

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【保存版】リスクを抑える不動産投資の進め方パート2

投資物件の絞り込み

<不動産投資の順序>

シーン1.投資スタートの自己資金と手に入れるキャッシュ(ゴール)金額を決める
シーン2.投資スタイルを決める
シーン3.投資対象物件を探す=物件情報を集める
シーン4.投資対象物件を絞り込む
シーン5.投資物件の購入決定と申し込み(買付証明書を提出する)
シーン6.条件交渉
シーン7.売買契約
シーン8.物件の引き渡し
シーン9.運営
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【保存版】リスクを抑える不動産投資の進め方パート1

不動産投資の進め方

不動産投資の進め方については、書籍や雑誌、ネット上の不動産サイトやブログなどでも数多く情報公開されています。それらの中から、自分がどの情報を選択し、採用するかは個人の自由です。

不動産の世界では、「いい情報」という資産を入手した人が儲かっていきます。また、いい情報を入手し、不動産投資のリテラシーを高めることで”カモ”にならずにも済みます。「情報収集」とは、「勉強をする」ということです。今回は、保存版と題して、新築物件、中古物件(築戸)、中古アパート、中古マンションなど、収益物件投資の進め方を説明します。できるだけたくさんの情報をお伝えするので、全5回に渡ります。

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不動産投資の初心者が学ぶべき8つのメリットとは?

不動産投資のメリット
どんな投資においてもメリットとデメリットが存在し、不動産投資のメリット=「儲かる」ということであり、反対に不動産投資のデメリットといえば、一般には「リスク」と呼んでいるものです。

不動産投資をポジティブに考えれば考えるほど投資効果は「皮算用」になります。反対に、ネガティブに考えれば考えるほど最後には「何も投資できない」ということになってしまうので、メッリト・デメリット双方のバランスを見て不動産投資を行うべきです。

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5年で7億を失った友人から学んだ不動産投資と株式投資の違い

不動産投資と株式投資
不動産投資というものはそもそも流動性が低いと言われます。
不動産投資は、入り口戦略(=不動産購入)についてはさまざまに語られるのですが、どんなビジネスも、あるいは賭け事も、「出口戦略」がいちばん重要です。「引き際が肝心」とはビジネス全般に当てはまります。

投資の世界ではこれを「エグジット」と言います。「エグジット」を上手くできるかどうかが投資成功のカギです。不動産投資とはそれを始める前に、出口戦略を幾重にも想定するかどうかがプロと素人の違いです。

不動産を何度もうまく売り抜ける人がいます。つまり不動産投資にも流動性を高めるやり方は存在するということです。